Cennik zarządzania najmem krótkoterminowym: prowizje, opłaty i ile realnie zostaje

Operatorzy najmu krótkoterminowego w Polsce biorą zwykle od 15 do 30 procent. Ta rozpiętość mówi jednak mniej, niż się wydaje, bo dwie firmy z tą samą liczbą w cenniku mogą zostawić właścicielowi zupełnie różne kwoty. Decyduje to, od czego liczą prowizję i co doliczają obok niej.

Poniżej cennik zarządzania najmem rozłożony na czynniki pierwsze: od czego naliczana jest prowizja, jakie opłaty pojawiają się poza nią, które dwa podatki są w rachunku zawsze, jak policzyć, ile realnie zostaje, i o co zapytać, zanim podpiszesz umowę. Na końcu podajemy własne warunki, żeby było z czym porównać.

Prowizja od przychodu czy od dochodu. To jest główne pytanie

Prowizja od przychodu liczona jest od wszystkiego, co wpłacił gość. Prowizja od dochodu liczona jest od tego, co zostaje po odjęciu kosztów rezerwacji, czyli prowizji portalu, opłat za płatności i podobnych pozycji. Te same 20 procent znaczy więc co innego w jednym i w drugim modelu.

Liczby są przykładowe, zaokrąglone do pełnych złotych i służą pokazaniu mechaniki, a nie prognozie przychodu. Pomijają drobniejsze pozycje, na przykład VAT od prowizji portalu. Różnica przy tej samej stawce procentowej wynosi tu 448 zł miesięcznie. W skali roku to ponad 5 000 zł.

Pytanie do zadania każdemu operatorowi brzmi: od jakiej kwoty liczycie prowizję? Od tego, co wpłacił gość, czy od tego, co zostało po VAT i prowizji portalu. To dwie różne rzeczy, choć w obu cennikach nazywają się „20 procent”.

Dwa podatki, które są w rachunku niezależnie od operatora

Zanim porównasz prowizje, warto znać dwie pozycje, które nie są kosztem współpracy z firmą, tylko kosztem najmu krótkoterminowego jako takiego. Płaci się je tak samo, gdy mieszkanie prowadzi operator, i tak samo, gdy właściciel wynajmuje na doby sam. Różnica jest taka, że przy operatorze są policzone od pierwszego dnia i widoczne w rozliczeniu.

VAT 8 procent. Krótkotrwałe zakwaterowanie to usługa objęta stawką 8 procent. Kiedy sprzedaż noclegów idzie przez operatora, każda wpłata gościa zawiera ten podatek, operator odprowadza go do urzędu skarbowego i dopiero od kwoty netto liczy się podział między właściciela a firmę. W przykładzie wyżej z 10 000 zł wpłaty do urzędu trafia 741 zł. Ten podatek jest zawarty w cenie, którą płaci gość. Wszystkie obiekty noclegowe podają ceny z podatkiem, więc gość porównuje oferty na tych samych zasadach i Twoje mieszkanie nie wypada przez to drożej. Przy samodzielnym wynajmie do 240 000 zł sprzedaży rocznie obowiązuje zwolnienie podmiotowe, ale wtedy nie ma też operatora i całą obsługę robisz samodzielnie.

Podatek od nieruchomości w stawce dla działalności. Mieszkanie wynajmowane na doby płaci podatek od nieruchomości jak lokal związany z działalnością gospodarczą, a nie jak mieszkanie. W Gdańsku na 2026 rok to 35,53 zł za metr kwadratowy rocznie zamiast 1,25 zł. Dla 50-metrowego apartamentu różnica wynosi około 1 700 zł rocznie, czyli mniej więcej 140 zł miesięcznie. Kwestię przesądziła uchwała siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku (III FPS 2/24): powtarzalny krótkotrwały najem jest w istocie usługą zbliżoną do hotelarskiej. Podatek płacisz do miasta, zwykle w czterech ratach, i trzeba go ująć w kosztach stałych mieszkania.

Oba tematy szerzej, razem z ryczałtem, opłatą miejscową i rejestracją obiektu, opisaliśmy w tekście podatki i legalność najmu krótkoterminowego w Gdańsku.

Cennik zarządzania najmem: opłaty poza prowizją

Sama prowizja rzadko jest całym kosztem. W cennikach i umowach pojawiają się pozycje, które łatwo przeoczyć przy porównywaniu ofert:

• Opłata wstępna albo wdrożeniowa. Jednorazowa kwota za przyjęcie mieszkania do obsługi, przygotowanie ogłoszeń i pomiar.
• Abonament miesięczny. Stała opłata niezależna od tego, czy mieszkanie się wynajęło.
• Sesja zdjęciowa. Czasem wliczona, czasem fakturowana osobno.
• Pościel i ręczniki. Zakup, wymiana i pranie bywają rozliczane osobno od sprzątania.
• Środki czystości i chemia. Doliczane albo w cenie.
• Drobne naprawy. Robocizna wliczona w prowizję albo płatna od godziny.
• Opłata za zakończenie współpracy. Kara umowna albo okres wypowiedzenia liczony w miesiącach.

Żadna z tych pozycji nie jest nieuczciwa. Problem zaczyna się wtedy, gdy porównujesz ofertę 15 procent z abonamentem i dopłatami z ofertą 20 procent bez dopłat i wychodzi ci, że pierwsza jest tańsza.

Jak policzyć, ile realnie zostaje

Żeby porównać dwie oferty, potrzebujesz jednej liczby: kwoty, która wpływa na twoje konto w skali roku. Policz ją tak:

1. Weź zakładany roczny przychód z najmu w cenach dla gościa, ten sam dla obu ofert.
2. Odejmij VAT 8 procent, bo ten trafia do urzędu przed jakimkolwiek podziałem.
3. Odejmij prowizje portali rezerwacyjnych.
4. Odejmij prowizję operatora, uważając, od jakiej podstawy jest liczona.
5. Odejmij abonament razy dwanaście, opłatę wstępną i wszystkie pozycje z listy powyżej.
6. Odejmij koszty stałe mieszkania: czynsz do wspólnoty, media, internet oraz podatek od nieruchomości w stawce dla działalności.

Dopiero ta kwota nadaje się do porównania. Sama stawka procentowa nie nadaje się do niczego.

Jeśli chcesz sprawdzić, jaki przychód jest w ogóle realny dla twojego adresu i metrażu, mamy o tym osobny tekst: ile można zarobić na apartamencie w centrum Gdańska.

Umowa: cztery rzeczy do sprawdzenia

Okres wypowiedzenia. Trzy miesiące oznaczają, że przy nieudanej współpracy tracisz kwartał. Miesiąc oznacza, że operator musi się starać przez cały czas trwania umowy.

Wyłączność. Czy możesz zablokować termin dla siebie i czy jest za to opłata.

Rozliczenie. Kiedy dostajesz pieniądze i czy dostajesz zestawienie rezerwacja po rezerwacji, czy jedną kwotę bez rozbicia.

Kto ponosi koszt szkody. Kaucje od gości, ubezpieczenie, próg, od którego naprawa idzie na koszt właściciela.

Więcej o kryteriach wyboru napisaliśmy w poradniku jak wybrać firmę do zarządzania najmem w Gdańsku, a oceny gości poszczególnych operatorów zebraliśmy w rankingu firm zarządzających najmem w Trójmieście.

Nasz cennik zarządzania najmem

Bierzemy 20 procent od dochodu, nie od przychodu. Dochód to kwota po odprowadzeniu VAT i po prowizjach portali. To jest cały koszt obsługi. Zakres, który za to dostajesz, opisuje strona obsługa wynajmu krótkoterminowego w Gdańsku.

W tej kwocie mieści się: obsługa rezerwacji i kontakt z gośćmi, sprzątanie, pranie i wymiana pościeli, środki czystości, drobne naprawy, sesja zdjęciowa mieszkania, prowadzenie ogłoszeń na portalach i ustalanie cen. Nie ma opłaty wstępnej, nie ma abonamentu, nie ma dopłat za sesję ani za pościel.

Umowa jest na czas nieokreślony, z trzydziestodniowym okresem wypowiedzenia i bez kar za jej zakończenie. Prowadzimy ponad 150 apartamentów w ścisłym centrum Gdańska. U obecnych partnerów zwrot mieści się w przedziale od 6 do 10 procent rocznie, zależnie od lokalizacji, standardu i metrażu.

Konkretnej kwoty nie podajemy bez zdjęć i adresu. Wycena jest bezpłatna i niezobowiązująca: na podstawie zdjęć, rzutu, adresu i metrażu porównujemy mieszkanie z podobnymi w naszym portfelu i podajemy widełki przychodu oraz to, co zostanie po kosztach. Robimy ją dla mieszkań w obszarze, który obsługujemy.

Najczęstsze pytania o cennik i koszt zarządzania najmem

Bezpłatna wycena mieszkania

Prześlij zdjęcia mieszkania, rzut albo projekt, podaj adres i metraż. Na tej podstawie podajemy widełki przychodu oraz to, co zostanie po kosztach. Bez zobowiązania i bez opłaty. Warunek jest jeden: mieszkanie musi mieścić się w obszarze, który obsługujemy. Napisz przez formularz współpracy, a odezwiemy się z odpowiedzią.