Preisliste der Mietverwaltung für Kurzzeitvermietung: Provisionen, Gebühren und was übrig bleibt
Betreiber von Kurzzeitvermietungen in Polen nehmen üblicherweise zwischen 15 und 30 Prozent. Diese Spanne sagt weniger aus, als es scheint, denn zwei Firmen mit derselben Zahl in der Preisliste können dem Eigentümer völlig unterschiedliche Beträge übrig lassen. Entscheidend ist, worauf sie die Provision berechnen und was sie daneben in Rechnung stellen.
Nachfolgend die Preisliste der Mietverwaltung in ihre Bestandteile zerlegt: worauf die Provision berechnet wird, welche Gebühren daneben auftauchen, welche zwei Steuern immer in der Rechnung stehen, wie man ausrechnet, was tatsächlich übrig bleibt, und was zu fragen ist, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Am Ende nennen wir unsere eigenen Konditionen, damit es etwas zum Vergleichen gibt.
Provision vom Umsatz oder vom Ertrag? Das ist die Hauptfrage
Eine Provision vom Umsatz wird auf alles berechnet, was der Gast gezahlt hat. Eine Provision vom Ertrag wird auf das berechnet, was nach den Buchungskosten übrig bleibt, also nach Portalprovision, Zahlungsgebühren und ähnlichen Posten. Dieselben 20 Prozent bedeuten daher in beiden Modellen etwas anderes.
| Position | Provision vom Umsatz | Provision vom Ertrag |
|---|---|---|
| Zahlung des Gastes (Bruttopreis) | 10.000 PLN | 10.000 PLN |
| 8% MwSt. auf die Beherbergungsleistung, vor jeder Aufteilung ans Finanzamt | −741 PLN | −741 PLN |
| Provision des Buchungsportals (beispielsweise 15% vom Gastpreis) | −1.500 PLN | −1.500 PLN |
| Bemessungsgrundlage der Betreiberprovision | 10.000 PLN | 7.759 PLN |
| Betreiberprovision 20% | −2.000 PLN | −1.552 PLN |
| Bleibt dem Eigentümer vor den laufenden Kosten der Wohnung | 5.759 PLN | 6.207 PLN |
Die Zahlen sind beispielhaft, auf volle Złoty gerundet und sollen die Mechanik zeigen, nicht den Umsatz prognostizieren. Kleinere Posten wie die Mehrwertsteuer auf die Portalprovision bleiben außen vor. Bei gleichem Prozentsatz beträgt der Unterschied hier 448 PLN monatlich. Auf das Jahr gerechnet sind das über 5.000 PLN.
Die Frage an jeden Betreiber lautet: auf welchen Betrag berechnen Sie Ihre Provision? Auf das, was der Gast gezahlt hat, oder auf das, was nach Mehrwertsteuer und Portalprovision übrig ist. Das sind zwei verschiedene Dinge, auch wenn beide Preislisten es „20 Prozent“ nennen.
Zwei Steuern, die unabhängig vom Betreiber in der Rechnung stehen
Bevor Sie Provisionen vergleichen, lohnt es sich, zwei Posten zu kennen, die keine Kosten der Zusammenarbeit mit einer Firma sind, sondern Kosten der Kurzzeitvermietung als solcher. Sie fallen gleichermaßen an, wenn ein Betreiber die Wohnung führt, und wenn der Eigentümer selbst tageweise vermietet. Der Unterschied ist, dass sie beim Betreiber vom ersten Tag an berechnet und in der Abrechnung sichtbar sind.
Mehrwertsteuer 8 Prozent. Die Kurzzeitbeherbergung ist eine Leistung mit diesem Satz. Läuft der Verkauf über einen Betreiber, enthält jede Zahlung des Gastes diese Steuer, der Betreiber führt sie ans Finanzamt ab, und erst vom Nettobetrag wird zwischen Eigentümer und Firma geteilt. Im Beispiel oben gehen von 10.000 PLN Zahlung 741 PLN ans Finanzamt. Die Steuer ist im Preis enthalten, den der Gast zahlt. Alle Beherbergungsbetriebe nennen Preise mit Steuer, der Gast vergleicht die Angebote also zu denselben Bedingungen und Ihre Wohnung wirkt dadurch nicht teurer. Bei Vermietung in Eigenregie gilt bis 240.000 PLN Jahresumsatz eine Befreiung, dann gibt es aber auch keinen Betreiber und Sie erledigen alles selbst.
Grundsteuer zum Satz für Geschäftstätigkeit. Eine tageweise vermietete Wohnung zahlt Grundsteuer wie Räume, die mit einer Geschäftstätigkeit verbunden sind, und nicht wie eine Wohnung. In Danzig sind das für 2026 35,53 PLN pro Quadratmeter im Jahr statt 1,25 PLN. Bei einem 50 Quadratmeter großen Apartment beträgt der Unterschied rund 1.700 PLN im Jahr, also etwa 140 PLN monatlich. Entschieden hat die Frage ein Beschluss von sieben Richtern des Obersten Verwaltungsgerichts vom 21. Oktober 2024 (III FPS 2/24): Eine wiederkehrende Kurzzeitvermietung ist im Kern eine hotelähnliche Dienstleistung. Die Steuer zahlen Sie an die Stadt, üblicherweise in vier Raten, und sie gehört in die Fixkosten der Wohnung.
Beide Themen haben wir ausführlicher, zusammen mit der Pauschalsteuer, der Ortstaxe und der Objektregistrierung, im Text über Steuern und Rechtmäßigkeit der Kurzzeitvermietung in Danzig beschrieben.
Preisliste der Mietverwaltung: Gebühren neben der Provision
Die Provision allein ist selten der ganze Kostenblock. In Preislisten und Verträgen tauchen Posten auf, die beim Vergleich leicht übersehen werden:
- Aufnahme- oder Einrichtungsgebühr. Einmalbetrag für die Aufnahme der Wohnung, die Vorbereitung der Anzeigen und das Aufmaß.
- Monatliche Grundgebühr. Feste Gebühr, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet wurde.
- Fotoshooting. Mal inbegriffen, mal separat in Rechnung gestellt.
- Bettwäsche und Handtücher. Anschaffung, Wechsel und Wäsche werden mitunter getrennt von der Reinigung abgerechnet.
- Reinigungsmittel. Zusätzlich berechnet oder im Preis enthalten.
- Kleine Reparaturen. Arbeitszeit in der Provision enthalten oder nach Stunden berechnet.
- Gebühr für die Beendigung der Zusammenarbeit. Vertragsstrafe oder eine in Monaten bemessene Kündigungsfrist.
Keiner dieser Posten ist unseriös. Das Problem beginnt, wenn Sie ein Angebot mit 15 Prozent plus Grundgebühr und Zuschlägen mit einem Angebot von 20 Prozent ohne Zuschläge vergleichen und das erste für günstiger halten.
Wie man ausrechnet, was tatsächlich übrig bleibt
Um zwei Angebote zu vergleichen, brauchen Sie eine einzige Zahl: den Betrag, der im Jahr auf Ihrem Konto ankommt. So rechnen Sie ihn aus:
- Nehmen Sie den angenommenen Jahresumsatz zu Gastpreisen, für beide Angebote denselben.
- Ziehen Sie 8 Prozent Mehrwertsteuer ab, denn sie geht vor jeder Aufteilung ans Finanzamt.
- Ziehen Sie die Provisionen der Buchungsportale ab.
- Ziehen Sie die Betreiberprovision ab und achten Sie darauf, auf welcher Grundlage sie berechnet wird.
- Ziehen Sie die Grundgebühr mal zwölf, die Aufnahmegebühr und alle Posten aus der obigen Liste ab.
- Ziehen Sie die laufenden Kosten der Wohnung ab: Hausgeld, Nebenkosten, Internet und Grundsteuer zum Satz für Geschäftstätigkeit.
Erst dieser Betrag taugt zum Vergleich. Der Prozentsatz allein taugt zu nichts.
Wenn Sie prüfen möchten, welcher Umsatz für Ihre Adresse und Fläche überhaupt realistisch ist, haben wir dazu einen eigenen Text: wie viel man mit einer Ferienwohnung im Zentrum von Danzig verdienen kann.
Der Vertrag: vier Dinge zum Prüfen
Kündigungsfrist. Drei Monate bedeuten, dass Sie bei einer misslungenen Zusammenarbeit ein Quartal verlieren. Ein Monat bedeutet, dass der Betreiber sich über die gesamte Vertragslaufzeit anstrengen muss.
Exklusivität. Ob Sie Termine für sich blockieren können und ob dafür eine Gebühr anfällt.
Abrechnung. Wann Sie das Geld bekommen und ob Sie eine Aufstellung Buchung für Buchung erhalten oder einen Betrag ohne Aufschlüsselung.
Wer die Schadenskosten trägt. Kautionen der Gäste, Versicherung und die Schwelle, ab der eine Reparatur zulasten des Eigentümers geht.
Mehr zu den Auswahlkriterien haben wir im Ratgeber wie wählt man ein Unternehmen für die Mietverwaltung in Danzig geschrieben, und die Gästebewertungen einzelner Betreiber haben wir im Ranking der Mietverwaltungen in der Dreistadt verglichen.
Unsere Preisliste für die Mietverwaltung
Wir nehmen 20 Prozent vom Ertrag, nicht vom Umsatz. Der Ertrag ist der Betrag nach Abführung der Mehrwertsteuer und nach den Portalprovisionen. Das sind die gesamten Kosten der Betreuung. Was Sie dafür bekommen, beschreibt die Seite Service für Kurzzeitvermietungen in Danzig.
In diesem Betrag enthalten sind: Buchungsabwicklung und Gästekontakt, Reinigung, Wäsche und Bettwäschewechsel, Reinigungsmittel, kleine Reparaturen, ein Fotoshooting der Wohnung, die Pflege der Anzeigen auf den Portalen und die Preisgestaltung. Es gibt keine Aufnahmegebühr, keine Grundgebühr und keine Zuschläge für Fotoshooting oder Bettwäsche.
Der Vertrag läuft auf unbestimmte Zeit, mit dreißig Tagen Kündigungsfrist und ohne Strafen für die Beendigung. Wir führen über 150 Apartments im Zentrum von Danzig. Bei unseren derzeitigen Partnern liegt die Rendite zwischen 6 und 10 Prozent im Jahr, je nach Lage, Standard und Fläche.
Einen konkreten Betrag nennen wir nicht ohne Fotos und Adresse. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich: Auf Basis von Fotos, Grundriss, Adresse und Fläche vergleichen wir die Wohnung mit ähnlichen in unserem Bestand und nennen eine Umsatzspanne sowie das, was nach Kosten übrig bleibt. Wir erstellen sie für Wohnungen in dem Gebiet, das wir betreuen.
Häufige Fragen zu Preisen und Kosten der Mietverwaltung
Was kostet die Verwaltung einer Kurzzeitvermietung?
Welche Provisionssätze sind bei Mietverwaltungen üblich?
Provision vom Umsatz oder vom Ertrag, worin liegt der Unterschied?
Welche Gebühren kommen neben der Provision hinzu?
Fällt bei Kurzzeitvermietung über einen Betreiber Mehrwertsteuer an?
Zahlt eine tageweise vermietete Wohnung höhere Grundsteuer?
Was sollte in der Provision des Betreibers enthalten sein?
Wie vergleicht man Angebote von Mietverwaltungen?
Für welche Dauer wird ein Verwaltungsvertrag geschlossen?
Welche Rendite bringt die Kurzzeitvermietung in Danzig?
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