Ile można zarobić na apartamencie w centrum Gdańska? Prawdziwe liczby z dwunastu miesięcy

Aktualizacja: 9 września 2026

To pytanie słyszymy częściej niż jakiekolwiek inne. Ktoś kupił mieszkanie w centrum albo dostał w spadku kawalerkę przy Długiej i chce wiedzieć jedno: ile to będzie przynosić miesięcznie. Widełki w stylu „od trzech do dziesięciu tysięcy” nikomu nie pomagają, więc zrobimy inaczej. Pokażemy jeden apartament z naszego portfela, dwanaście miesięcy, miesiąc po miesiącu, z prawdziwymi kwotami.

Od razu zastrzeżenie, bo bez niego te liczby wprowadzają w błąd: to wynik jednego konkretnego mieszkania, a nie prognoza dla Twojego. Dlaczego dwa podobne apartamenty potrafią różnić się o kilkanaście tysięcy złotych rocznie, tłumaczymy w dalszej części.

Jeden apartament, dwanaście miesięcy

Czteroosobowy apartament w ścisłym centrum Gdańska, w naszej obsłudze od lat. To apartament Manhattan, jeden z pracujących u nas apartamentów. Okres: od września 2025 do sierpnia 2026.

W skali roku daje to właścicielowi średnio 3 961 zł miesięcznie. Mieszkanie było zajęte przez 229 dób, czyli 63 procent roku, przy 73 rezerwacjach i średniej cenie 330 zł za dobę. Przeciętny pobyt trwał trzy noce.

Kolumna „dla właściciela” to kwota po odprowadzeniu VAT i po prowizjach portali rezerwacyjnych, czyli to, co realnie wpłynęło na konto. Nie są w niej jeszcze ujęte koszty stałe samego mieszkania, o których niżej.

Od czego zależy, czy Twoje mieszkanie powtórzy taki wynik

Nie od jednej rzeczy, tylko od kilku naraz, i każda potrafi przesunąć wynik o kilkanaście procent.

• Lokalizacja co do ulicy. Dziesięć minut spaceru różnicy latem nie znaczy nic, bo w szczycie sezonu wynajmie się prawie wszystko. Widać ją dopiero w październiku i w marcu, kiedy gość ma w czym wybierać i wybiera to, co bliżej wody i Głównego Miasta.
• Liczba miejsc i układ. Mieszkanie dla czterech osób z dwiema sypialniami pracuje inaczej niż takie samo dla czterech osób z jedną sypialnią i rozkładaną kanapą w salonie, nawet przy tym samym metrażu.
• Standard i wyposażenie. Wnętrze, które dobrze wygląda na zdjęciach, wynajmuje się częściej i drożej. Różnica między mieszkaniem urządzonym przypadkowo a przemyślanym sięga kilkudziesięciu procent stawki za dobę.
• Parking. Miejsce postojowe w centrum Gdańska jest realnym argumentem cenowym, zwłaszcza dla gości zagranicznych, którzy często wypożyczają auto już na lotnisku, i dla tych, którzy przyjeżdżają autem na dłużej.
• Piętro, winda i widok. Czwarte piętro bez windy odpada dla części gości, a widok na wodę podnosi stawkę bez żadnej inwestycji.
• Historia opinii. Mieszkanie z oceną 4,8 i setką recenzji wygrywa z identycznym bez historii. To buduje się miesiącami i potem pracuje latami.

Dlatego kwota z tabeli wyżej jest przykładem, a nie obietnicą. Rzetelna prognoza dla konkretnego adresu opiera się na wynikach podobnych mieszkań w tej samej okolicy, a nie na średniej z całego miasta.

Wpłaty gości to nie to samo co Twoja wypłata

Największe nieporozumienia biorą się z mylenia dwóch liczb. W przykładzie wyżej goście wpłacili 75 466 zł, a do właściciela trafiło 47 534 zł. Różnica nie jest ukryta, składa się z trzech pozycji.

VAT 8 procent. Krótkotrwałe zakwaterowanie jest objęte tą stawką. Podatek jest zawarty w cenie płaconej przez gościa i trafia do urzędu skarbowego, zanim cokolwiek zostanie podzielone.

Prowizje portali rezerwacyjnych. To koszt tego, że rezerwacje przychodzą same, z Bookingu i Expedii, a nie z pustego kalendarza. Ceny wystawiane w portalach uwzględniają ich prowizję, więc nie jest to dodatkowe obciążenie dla właściciela.

Prowizja operatora. U nas 20 procent od dochodu, czyli od kwoty po VAT i po prowizjach portali, a nie od całej wpłaty gościa. Mieści się w tym obsługa rezerwacji, kontakt z gośćmi przez całą dobę, sprzątanie, pranie, drobne naprawy i ustalanie cen. Rozpisaliśmy to w tekście o cenniku zarządzania najmem krótkoterminowym.

Zostają jeszcze koszty stałe samego mieszkania, które ponosi właściciel niezależnie od tego, kto je prowadzi: czynsz do wspólnoty, media, internet i podatek od nieruchomości w stawce dla działalności gospodarczej. Ten ostatni bywa zaskoczeniem, więc opisaliśmy go osobno w tekście o podatkach i legalności najmu krótkoterminowego.

Sezon robi jedną trzecią roku, ale zima nie jest zerem

W tabeli widać to gołym okiem. Lipiec i sierpień dały 24 393 zł. To 32 procent całego rocznego przychodu, wypracowane w dwa miesiące. Sierpień był dziewięć razy mocniejszy od stycznia.

Ciekawsze jest jednak to, co dzieje się poza sezonem. Grudzień z wynikiem 7 412 zł wypadł lepiej niż październik, i to podwójnie: w sumie oraz w przeliczeniu na dobę, 390 zł wobec 214 zł. Jarmark i sylwester ściągają do Gdańska gości gotowych zapłacić stawkę bliższą czerwcowej niż jesiennej. Luty przy 19 nocach dał więcej niż listopad przy 16. Zima nie jest martwa, jest inna: dób jest mniej, ale cena za dobę potrafi trzymać się wysoko.

Właściciel, który liczy tylko lipiec i sierpień, ogląda jedną trzecią obrazka. Pozostałe dziesięć miesięcy dało w tym apartamencie 51 073 zł wpłat.

Dlaczego nie opieramy się na jednym portalu

Rezerwacje nie przychodzą z jednego miejsca. Największą część daje sprzedaż przez portale rezerwacyjne, resztę kanały bezpośrednie: własna strona i goście, którzy wracają.

Opieranie się na jednym portalu jest ryzykowne, bo zmiana jego algorytmu albo polityki potrafi ściąć obłożenie z miesiąca na miesiąc. Dla właściciela nie ma przy tym znaczenia, przez który kanał przyszła rezerwacja, bo prowizja portalu jest uwzględniona w cenie, którą widzi gość. Znaczenie ma to, żeby rezerwacja w ogóle przyszła, i dlatego przy wyborze operatora warto zapytać, na ilu kanałach faktycznie sprzedaje.

Najem krótkoterminowy za pośrednictwem firmy zarządzającej

Wynik z tabeli nie bierze się z samego mieszkania. Za 73 rezerwacjami stoi codzienna praca: prowadzenie ogłoszeń na kilku portalach, zmiana cen pod wydarzenia i popyt, odpowiadanie gościom o każdej porze, sprzątanie i pranie między pobytami, drobne naprawy, rozliczanie opłaty miejscowej i raport co miesiąc.

Właściciel może to robić sam i wtedy zostawia sobie prowizję operatora, ale bierze na siebie kilkadziesiąt drobnych spraw miesięcznie i telefon, który dzwoni w niedzielę. Albo oddaje to firmie zarządzającej i dostaje jedną kwotę na konto plus zestawienie rezerwacja po rezerwacji.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy, od podstawy naliczania prowizji po okres wypowiedzenia, zebraliśmy w poradniku jak wybrać firmę do zarządzania najmem w Gdańsku. Oceny gości poszczególnych operatorów porównaliśmy w rankingu firm zarządzających najmem w Trójmieście.

Najczęstsze pytania

Bezpłatna wycena mieszkania

Chcesz wiedzieć, jak taka tabela wyglądałaby dla Twojego adresu? Prześlij zdjęcia mieszkania, rzut albo projekt, podaj adres i metraż, a podamy widełki przychodu oraz to, co zostanie po kosztach, na podstawie wyników podobnych apartamentów w tej samej okolicy. Bez zobowiązania i bez opłaty. Warunek jest jeden: mieszkanie musi mieścić się w obszarze, który obsługujemy. Napisz przez formularz współpracy, a odezwiemy się z odpowiedzią.

A jeśli dopiero kupujesz mieszkanie pod wynajem, odezwij się jeszcze przed zakupem. Powiemy, które lokalizacje mają realny potencjał, i pomożemy uniknąć drogich błędów na starcie.