Ile można zarobić na apartamencie w centrum Gdańska? Realne liczby

To pytanie słyszymy częściej niż jakiekolwiek inne. Ktoś kupił mieszkanie na Wyspie Spichrzów albo dostał w spadku kawalerkę przy Długiej i chce wiedzieć jedno: ile to będzie dawało miesięcznie. Odpowiedź w stylu „od trzech do dziesięciu tysięcy” nikomu nie pomaga, a okrągłe kwoty z reklam potrafią więcej namieszać, niż wyjaśnić. Spróbujemy więc inaczej: pokażemy, z czego naprawdę składa się wynik apartamentu w Gdańsku i dlaczego dwa mieszkania obok siebie potrafią zarabiać zupełnie różnie. Po 10 latach prowadzenia apartamentów w ścisłym centrum wiemy, gdzie w tych rachunkach kryją się pułapki.

Dlaczego nikt uczciwy nie poda Ci jednej kwoty?

Bo zarobek apartamentu to wypadkowa czterech rzeczy naraz: lokalizacji, wielkości, standardu i pory roku. Zmień jedną, a wynik potrafi się rozjechać o połowę.

Weźmy dwie kawalerki oddalone od siebie o dziesięć minut spaceru. Pierwsza stoi przy samej Motławie, druga za torami. Latem obie się wynajmą, bo w szczycie sezonu Gdańsk pęka w szwach. Różnicę widać w październiku: ta pierwsza dalej pracuje, bo turysta weekendowy chce mieszkać tam, gdzie coś się dzieje, a ta druga zaczyna świecić pustkami. W skali roku to nie jest różnica kosmetyczna, tylko kilkanaście tysięcy złotych.

Dlatego kiedy ktoś obiecuje Ci konkretny zarobek bez obejrzenia mieszkania i policzenia jego okolicy, to nie jest prognoza, tylko chwyt sprzedażowy. Rzetelna wycena zawsze opiera się na danych z podobnych mieszkań w tej samej okolicy.

Jak sezonowość zmienia wyniki w Gdańsku?

Gdańsk ma jeden z najbardziej wyrazistych sezonów w Polsce. Od maja do września miasto zalewają turyści, ceny za dobę rosną, a dobre mieszkania w centrum bywają wyprzedane na wiele tygodni naprzód. Zimą ruch turystyczny siada i zostaje ruch biznesowy, konferencyjny i weekendowy.

I tu pojawia się rzecz, o której reklamy milczą: apartament nie musi zarabiać w jednym trybie przez cały rok. W sezonie najlepiej sprawdzają się krótkie pobyty po najwyższych stawkach. Poza sezonem lepszym rozwiązaniem bywa najem średnioterminowy: na przykład dla osób pracujących w Gdańsku przez kilka miesięcy albo dla firm szukających mieszkania dla pracowników. My nazywamy to modelem hybrydowym i to on sprawia, że mieszkanie pracuje dwanaście miesięcy w roku, a nie pięć. Właściciel, który rozlicza tylko lipiec i sierpień, ogląda połowę obrazka.

Przychód to nie dochód. Kto pokrywa koszty najmu?

Największe nieporozumienia biorą się z mylenia dwóch liczb. Przychód to wszystko, co goście zapłacili za pobyty. Dochód to to, co z tego zostaje po kosztach, i dopiero ta druga liczba trafia do Twojej kieszeni.

Koszty przy najmie krótkoterminowym oczywiście istnieją: prowizje portali rezerwacyjnych, sprzątanie po każdym pobycie, pranie pościeli, media. Ważne jest jednak to, czyim są zmartwieniem. W dobrym modelu współpracy bierze je na siebie operator. U nas działa to tak, że prowizję liczymy od dochodu, a nie od przychodu, więc koszty eksploatacyjne razem z prowizjami portali są po naszej stronie. Właściciel nie dopłaca do sesji zdjęciowej, pościeli ani startu, a co miesiąc dostaje przejrzysty raport i czystą wypłatę. Bez dopłat i bez niespodzianek.

A czy sam najem krótkoterminowy się opłaca? W ścisłym centrum Gdańska daje zwykle wyraźnie wyższy wynik niż najem długoterminowy, pod jednym warunkiem: obłożenie musi być dobre, a ceny dopasowywane do popytu na bieżąco. To codzienna praca i właśnie po to angażuje się operatora, żeby ta praca działa się bez udziału właściciela.

Jedna rezerwacja, dwie różne kwoty, czyli skąd bierze się różnica

Wyobraź sobie sierpniowy tydzień w apartamencie dla czterech osób w centrum. Rodzina z Norwegii płaci za siedem nocy kilka tysięcy złotych. Brzmi świetnie. Ale od tej kwoty odchodzi prowizja portalu, przez który przyszła rezerwacja, koszt sprzątania i prania po pobycie oraz udział w mediach. Ta sama rezerwacja przyjęta bezpośrednio, przez stronę apartamentu, zostawia w kieszeni właściciela zauważalnie więcej, bo znika prowizja pośrednika.

Dlatego tak duże znaczenie ma to, skąd pochodzą rezerwacje. Operator, który potrafi ściągać gości bezpośrednio, przez własną stronę i stałych klientów, realnie podnosi dochód właściciela bez podnoszenia cen. To jeden z tych szczegółów, o które warto pytać przy wyborze firmy, obok konstrukcji prowizji i umowy. Więcej o tym piszemy w poradniku jak wybrać firmę do zarządzania najmem w Gdańsku.

Co możesz zrobić, żeby Twoje mieszkanie zarabiało więcej?

Trzy rzeczy mają największy wpływ i żadna z nich nie jest tajemną wiedzą. Pierwsza to przygotowanie mieszkania: wnętrze, które dobrze wygląda na zdjęciach, wynajmuje się częściej i drożej, a różnica między mieszkaniem „po babci” a przemyślanie urządzonym potrafi sięgać kilkudziesięciu procent stawki za dobę. Czasem wystarczy wymiana oświetlenia, tekstyliów i dwóch mebli, nie generalny remont.

Druga to ceny reagujące na popyt. Koncert na stadionie, długi weekend, konferencja w centrum: każde z tych wydarzeń zmienia to, ile goście są gotowi zapłacić. Stała cena przez cały rok oznacza, że latem zarabiasz za mało, a zimą odstraszasz gości.

Trzecia to opinie. Mieszkanie z oceną 4,8 i setką recenzji wygrywa z identycznym mieszkaniem bez historii, nawet jeśli jest odrobinę droższe. Na opinie pracuje się miesiącami: szybkim kontaktem, czystością i tym, że wszystko po prostu działa. To zresztą najlepsze zabezpieczenie wyniku na lata.

To ile w końcu można zarobić?

Uczciwa odpowiedź brzmi: policz, nie zgaduj. Dla mieszkania w centrum Gdańska da się przygotować prognozę opartą na rzeczywistych wynikach podobnych apartamentów w tej samej okolicy, z podziałem na miesiące, z uwzględnieniem sezonu i kosztów. Taką wycenę potencjału przygotowujemy bezpłatnie: pokazujemy, ile Twoje mieszkanie może przynosić w sezonie i poza nim, zanim podejmiesz jakąkolwiek decyzję. Wystarczy napisać przez stronę obsługi wynajmu krótkoterminowego w Gdańsku. A jeśli dopiero kupujesz mieszkanie pod wynajem, odezwij się jeszcze przed zakupem. Doradzimy, które lokalizacje mają realny potencjał, i pomożemy uniknąć drogich błędów na starcie.