Ustawa o najmie krótkoterminowym 2026: co zmienia się dla właściciela mieszkania w Gdańsku

Ustawa o najmie krótkoterminowym przeszła przez Sejm 8 października 2026 roku. To nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich: nowe przepisy obejmują każde mieszkanie wynajmowane turystom na mniej niż 30 dni. Wprowadza centralny rejestr obiektów, obowiązek podawania numeru w każdej ofercie, regulamin dla gości, kontrole na wniosek sąsiadów i kary do 50 000 zł. Od 2028 roku wspólnoty mieszkaniowe i gminy dostaną prawo, by zakazać najmu na doby. Niżej opisujemy, co z tego wynika dla właściciela mieszkania w Gdańsku, co już obowiązuje i co trzeba zrobić teraz. Stan prawny na 27 października 2026 roku: ustawa czeka na Senat i podpis prezydenta, więc szczegóły mogą się jeszcze zmienić.

Nowe przepisy w skrócie: co się zmienia i od kiedy

Część obowiązków już działa, bo wynika z unijnego rozporządzenia, a nie z nowej ustawy. Reszta wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw, a przepisy o zakazach dopiero w 2028 roku.

Na jakim etapie jest ustawa

To rządowy projekt Ministerstwa Sportu i Turystyki (numer w wykazie prac rządu UC135). Sejm uchwalił go 8 października 2026 roku: 407 posłów było za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się od głosu. Wcześniej projekt przeszedł przez komisję infrastruktury i komisję samorządu (sprawozdanie z 17 września 2026 roku, druk nr 3119). Teraz ustawą zajmie się Senat, który może wnieść poprawki, a potem prezydent. Dlatego piszemy o terminach liczonych od dnia ogłoszenia: dokładne daty kalendarzowe poznamy dopiero po publikacji w Dzienniku Ustaw. Ten tekst zaktualizujemy po głosowaniu w Senacie.

Nie wszystko czeka na ustawę. Od 20 maja 2026 roku w całej Unii stosuje się rozporządzenie 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Na jego podstawie platformy takie jak Booking.com i Airbnb przekazują państwu dane o wynajmach, a oferta ma mieć numer rejestracyjny. Polska ustawa dopisuje do tego krajowe szczegóły: kto prowadzi rejestr, kto nadaje numer i kto karze za jego brak.

Co już dziś obowiązuje w Gdańsku

Każde mieszkanie wynajmowane na doby trzeba zgłosić do miejskiej ewidencji, zanim przyjedzie pierwszy gość. W Gdańsku robi się to przez stronę miasta (gdansk.pl/noclegi), osobiście w Urzędzie Miejskim albo przez pełnomocnika. Wpis prowadzi Referat Ewidencji Działalności Gospodarczej w Wydziale Spraw Obywatelskich i ma go dokonać najpóźniej w ciągu miesiąca. Dziś wpis jest bezpłatny. Po wpisie mieszkanie dostaje numer identyfikacyjny, który podajesz w ofertach. Opis procedury znajdziesz na stronie Urzędu Miejskiego w Gdańsku, a podatki i opłatę miejscową opisaliśmy w tekście najem krótkoterminowy w Gdańsku: podatki i legalność.

Rejestr CWTON i numer w każdej ofercie

Ustawa tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Prowadzi go minister właściwy do spraw turystyki, a wykaz jest jawny i publikowany w internecie. Dane do niego przekazują gminy: wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w Gdańsku prezydent miasta, z tej samej ewidencji, do której zgłaszasz mieszkanie dziś. Każde mieszkanie dostaje w wykazie numer identyfikacyjny.

Ten numer trzeba podać platformie, zanim wystawisz na niej ofertę, i musi on być widoczny w ogłoszeniu. Brak numeru w ofercie to osobne naruszenie, zagrożone karą do 50 000 zł. Numer wpisuje się też do regulaminu porządkowego mieszkania. Za wpis do ewidencji ustawa wprowadza opłatę skarbową 40 zł i tyle samo za zmianę wpisu.

Ustawa dotyczy usług trwających krócej niż 30 dni wobec jednego gościa. Najmu na miesiąc i dłużej te przepisy nie obejmują.

Regulamin, ochrona przeciwpożarowa i kontrole

Do zgłoszenia mieszkania dochodzi projekt regulaminu porządkowego. Według projektu regulamin ma wisieć w mieszkaniu w widocznym miejscu i zawierać między innymi godziny doby hotelowej, ciszę nocną, numer z wykazu oraz imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu. Mieszkania, które już działają, dostaną kilka miesięcy na złożenie regulaminu. Drugi dokument to oświadczenie o spełnieniu wymagań wraz z opinią osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej: mieszkania zgłoszone przed 2029 rokiem składają je najpóźniej do 1 stycznia 2030 roku, a zgłaszane po 1 stycznia 2029 roku od razu przy zgłoszeniu.

Ustawa upraszcza wymagania przeciwpożarowe dla mniejszych obiektów: uznaje je za spełnione, gdy usługi są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach i na nie więcej niż 30 miejscach noclegowych, w budynku do 25 metrów wysokości, przy spełnieniu pozostałych warunków. Do 1 stycznia 2030 roku tych limitów nie stosuje się do obiektów, które mają czujki dymu albo sygnalizację pożarową i gaśnice.

Nowością są kontrole na wniosek otoczenia. Mogą o nie wystąpić osoby mieszkające w tym samym albo sąsiednim budynku, wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia. Kontrola obejmuje wymagania techniczne i przeciwpożarowe oraz bezpieczeństwo i porządek publiczny. Kto nie wpuści kontroli, ma zawieszony wpis do czasu jej przeprowadzenia. Jeśli w ciągu 6 miesięcy od pierwszego stwierdzonego naruszenia kontrole wykażą łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa albo porządku, mieszkanie zostaje wykreślone z ewidencji, a ponowne zgłoszenie jest możliwe dopiero po roku.

Kary do 50 000 zł: za co i kto je nakłada

Ustawa przewiduje administracyjne kary pieniężne do 50 000 zł za trzy rzeczy: wynajem bez wpisu do ewidencji albo po zawieszeniu wpisu, oznaczenie mieszkania w sposób, który wprowadza gościa w błąd co do rodzaju albo kategorii obiektu, oraz ofertę bez numeru z wykazu. Karę nakłada marszałek województwa decyzją, w przypadku mieszkań na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Od decyzji można się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego.

Kary grożą też platformom: do 50 000 zł za każde naruszenie obowiązków z unijnego rozporządzenia. Platforma najpierw dostaje wezwanie i 7 dni na poprawę. Portale mają więc powód, żeby nie przyjmować ofert bez numeru.

Wspólnoty i spółdzielnie: zakaz najmu od 2028 roku

Od 1 stycznia 2028 roku właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej będą mogli podjąć uchwałę zakazującą najmu na doby w swoim budynku. Ustawa dopisuje taką uchwałę do czynności przekraczających zwykły zarząd w ustawie o własności lokali. W spółdzielni mieszkaniowej taką uchwałę podejmuje walne zgromadzenie większością ponad 50% uprawnionych do głosowania. Po uchwale wynajmujący ma 6 miesięcy na zakończenie najmu.

Do tego czasu ustawa nie daje wspólnocie takiego narzędzia. To jednak dobry moment, żeby poznać nastroje sąsiadów. W budynkach, w których mieszkania na doby są prowadzone porządnie, z ciszą nocną, sprzątaniem po każdym pobycie i jednym numerem do kontaktu, trudno o większość dla zakazu.

Strefy bez najmu na doby w gminach

Od 1 stycznia 2028 roku rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła wyznaczyć strefę, w której najem na doby w mieszkaniach jest wyłączony, na przykład ze względu na zabytkowy charakter okolicy albo bezpieczeństwo i porządek publiczny. Uchwała może przewidywać wyjątki: dla określonych podmiotów, obiektów albo okresów w roku. Projekt uchwały trzeba konsultować co najmniej 21 dni, rada podejmuje ją w ciągu 60 dni od otrzymania projektu, a uchwała wchodzi w życie nie wcześniej niż 6 miesięcy po ogłoszeniu. Oznacza to, że pierwsze strefy w Polsce zaczną działać najwcześniej w drugiej połowie 2028 roku.

Podstawa prawna dla stref zacznie działać dopiero w 2028 roku, więc dziś w Gdańsku żadnej takiej strefy nie ma. Właściciel mieszkania w Śródmieściu powinien śledzić prace rady miasta, a przy zakupie mieszkania pod najem brać tę możliwość pod uwagę.

Co to znaczy, gdy mieszkanie prowadzi operator

Obowiązki z ustawy ciążą na tym, kto świadczy gościom usługę. W modelu, w którym operator wynajmuje mieszkanie od właściciela i sam zawiera umowy z gośćmi, tą osobą jest operator. Tak pracujemy w Apartmore: zgłoszenie do ewidencji, regulamin porządkowy, numer w ofertach i obsługa kontroli są po naszej stronie. Jak wygląda współpraca od podpisania umowy do pierwszego przelewu, opisaliśmy w tekście jak działa operator najmu krótkoterminowego.

Dwie rzeczy zostają po stronie właściciela niezależnie od modelu. Pierwsza to budynek: uchwała wspólnoty z 2028 roku dotyczy mieszkania, a nie operatora, więc relacje z sąsiadami mają znaczenie. Druga to wybór mieszkania: jeśli kupujesz lokal pod najem, sprawdź regulamin wspólnoty i to, czy w okolicy może powstać strefa. Czy przy tych zmianach najem przez operatora nadal się opłaca, policzyliśmy w tekście czy warto oddać mieszkanie operatorowi.

Co zrobić teraz: pięć kroków

Po pierwsze, sprawdź, czy Twoje mieszkanie jest wpisane do ewidencji w Gdańsku i czy numer widnieje we wszystkich ofertach. To obowiązuje już dziś. Po drugie, przygotuj regulamin porządkowy z numerem, ciszą nocną i telefonem do kontaktu, bo po wejściu ustawy będzie potrzebny w gminie. Po trzecie, sprawdź czujki dymu i gaśnicę i zaplanuj opinię przeciwpożarową przed 2030 rokiem. Po czwarte, porozmawiaj z zarządem wspólnoty i sąsiadami, zanim w 2028 roku pojawi się możliwość uchwały. Po piąte, śledź Senat i podpis prezydenta: po publikacji ustawy poznamy dokładne daty i ten tekst je uzupełni.

Jeśli Twoje mieszkanie jest w centrum Gdańska i chcesz oddać formalności komuś, kto robi to na co dzień, sprawdź, jak wygląda obsługa wynajmu krótkoterminowego w Gdańsku. Wycena jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.

Najczęstsze pytania