Tarifas de gestión de alquileres a corto plazo: comisiones, gastos y cuánto queda realmente

Los operadores de alquileres a corto plazo en Polonia suelen cobrar entre el 15 y el 30 por ciento. Sin embargo, esta horquilla dice menos de lo que parece, porque dos empresas con el mismo porcentaje en su lista de precios pueden dejar al propietario cantidades completamente diferentes. La clave está en cómo calculan la comisión y qué añaden además.

A continuación, la lista de precios de gestión de alquileres desglosada: de qué se calcula la comisión, qué gastos adicionales aparecen, cuáles son los dos impuestos que siempre se incluyen en la factura, cómo calcular cuánto queda realmente y qué preguntar antes de firmar el contrato. Al final, presentamos nuestras propias condiciones para que sirvan de comparación.

Comisión sobre ingresos brutos o sobre ingresos netos. Esa es la pregunta principal.

La comisión sobre ingresos brutos se calcula sobre todo lo que ha pagado el huésped. La comisión sobre ingresos netos se calcula sobre lo que queda después de deducir los costes de reserva, es decir, la comisión del portal, las tarifas de pago y partidas similares. El mismo 20 por ciento significa algo diferente en un modelo y en el otro.

Las cifras son ejemplos, redondeadas a zlotys completos y sirven para mostrar la mecánica, no para pronosticar ingresos. Omiten partidas menores, como el IVA de la comisión del portal. La diferencia con la misma tarifa porcentual es de 448 PLN al mes. Anualmente, esto suma más de 5 000 PLN.

La pregunta que hay que hacer a cada operador es: ¿sobre qué cantidad calculan la comisión? Sobre lo que pagó el huésped o sobre lo que quedó después del IVA y la comisión del portal. Son dos cosas diferentes, aunque en ambas listas de precios se llamen “20 por ciento”.

Dos impuestos que siempre se incluyen en la factura, independientemente del operador

Antes de comparar comisiones, es importante conocer dos partidas que no son un coste de colaboración con la empresa, sino un coste del alquiler a corto plazo como tal. Se pagan de la misma manera, tanto si el Apartamento lo gestiona un operador como si el propietario lo alquila por días por su cuenta. La diferencia es que, con un operador, se calculan desde el primer día y son visibles en la liquidación.

IVA del 8 por ciento. El alojamiento de corta duración es un servicio sujeto a una tarifa del 8 por ciento. Cuando la venta de alojamientos se realiza a través de un operador, cada pago del huésped incluye este impuesto, el operador lo ingresa en la oficina de impuestos y solo a partir de la cantidad neta se calcula la distribución entre el propietario y la empresa. En el ejemplo anterior, de un pago de 10 000 PLN, 741 PLN van a la oficina de impuestos. Este impuesto está incluido en el precio que paga el huésped. Todos los alojamientos presentan precios con impuestos, por lo que el huésped compara ofertas en las mismas condiciones y su Apartamento no resulta más caro por ello. En el caso de alquileres independientes, hasta 240 000 PLN de ventas anuales, se aplica una exención subjetiva, pero entonces tampoco hay operador y toda la gestión la realiza el propietario por su cuenta.

Impuesto sobre bienes inmuebles con tarifa para actividad económica. Un Apartamento alquilado por días paga el impuesto sobre bienes inmuebles como un local relacionado con una actividad económica, y no como un Apartamento. En Gdańsk, para el año 2026, esto es 35,53 PLN por metro cuadrado al año en lugar de 1,25 PLN. Para un Apartamento de 50 metros cuadrados, la diferencia es de aproximadamente 1 700 PLN al año, es decir, unos 140 PLN al mes. La cuestión fue zanjada por la resolución de siete jueces del Tribunal Supremo Administrativo del 21 de octubre de 2024 (III FPS 2/24): el alquiler repetitivo de corta duración es, en esencia, un servicio similar al hotelero. El impuesto se paga al ayuntamiento, generalmente en cuatro plazos, y debe incluirse en los gastos fijos del Apartamento.

Ambos temas, junto con la tarifa plana, la tasa turística y el registro de la propiedad, los hemos descrito con más detalle en el texto impuestos y legalidad del alquiler a corto plazo en Gdańsk.

Tarifas de gestión de alquileres: gastos adicionales a la comisión

La comisión por sí sola rara vez es el coste total. En las listas de precios y contratos aparecen partidas que son fáciles de pasar por alto al comparar ofertas:

• Tarifa inicial o de implementación. Una cantidad única por aceptar el Apartamento para su gestión, preparar los anuncios y realizar la medición.
• Suscripción mensual. Una tarifa fija, independientemente de si el Apartamento se ha alquilado.
• Sesión de fotos. A veces incluida, a veces facturada por separado.
• Ropa de cama y toallas. La compra, el cambio y el lavado a veces se facturan por separado de la limpieza.
• Productos de limpieza y químicos. Añadidos o incluidos en el precio.
• Pequeñas reparaciones. Mano de obra incluida en la comisión o pagada por horas.
• Tarifa por finalización de la colaboración. Penalización contractual o período de preaviso contado en meses.

Ninguna de estas partidas es deshonesta. El problema comienza cuando se compara una oferta del 15 por ciento con una suscripción y recargos, con una oferta del 20 por ciento sin recargos, y se concluye que la primera es más barata.

Cómo calcular cuánto queda realmente

Para comparar dos ofertas, necesita un solo número: la cantidad que ingresa en su cuenta anualmente. Calcúlela así:

1. Tome los ingresos anuales estimados del alquiler a precios de huésped, los mismos para ambas ofertas.
2. Reste el IVA del 8 por ciento, ya que este se destina a la oficina de impuestos antes de cualquier distribución.
3. Reste las comisiones de los portales de reservas.
4. Reste la comisión del operador, prestando atención a la base sobre la que se calcula.
5. Reste la suscripción multiplicada por doce, la tarifa inicial y todas las partidas de la lista anterior.
6. Reste los gastos fijos del Apartamento: alquiler a la comunidad, suministros, internet y el impuesto sobre bienes inmuebles con tarifa para actividad económica.

Solo esta cantidad es adecuada para comparar. La tarifa porcentual por sí sola no sirve para nada.

Si desea verificar qué ingresos son realmente posibles para su dirección y tamaño, tenemos un texto aparte sobre ello: cuánto se puede ganar con un Apartamento en el centro de Gdańsk.

Contrato: cuatro puntos a revisar

Período de preaviso. Tres meses significan que, en caso de una colaboración fallida, pierde un trimestre. Un mes significa que el operador debe esforzarse durante toda la duración del contrato.

Exclusividad. Si puede bloquear fechas para usted y si hay una tarifa por ello.

Liquidación. Cuándo recibe el dinero y si recibe un desglose reserva por reserva o una cantidad única sin desglosar.

Quién asume el coste del daño. Depósitos de los huéspedes, seguro, umbral a partir del cual la reparación corre a cargo del propietario.

Hemos escrito más sobre los criterios de selección en la guía cómo elegir una empresa para la gestión de alquileres en Gdańsk, y hemos recopilado las valoraciones de los huéspedes sobre los operadores individuales en el ranking de empresas de gestión de alquileres en la Tricity.

Nuestra tarifa de gestión de alquileres

Cobramos el 20 por ciento de los ingresos netos, no de los ingresos brutos. Los ingresos netos son la cantidad después de deducir el IVA y las comisiones de los portales. Este es el coste total del servicio. El alcance que obtiene por ello se describe en la página gestión de alquileres a corto plazo en Gdańsk.

Esta cantidad incluye: gestión de reservas y contacto con los huéspedes, limpieza, lavado y cambio de ropa de cama, productos de limpieza, pequeñas reparaciones, sesión de fotos del Apartamento, gestión de anuncios en portales y fijación de precios. No hay tarifa inicial, no hay suscripción, no hay recargos por la sesión de fotos ni por la ropa de cama.

El contrato es indefinido, con un período de preaviso de treinta días y sin penalizaciones por su finalización. Gestionamos más de 150 Apartamentos en el centro de Gdańsk. En el caso de nuestros socios actuales, el retorno se sitúa entre el 6 y el 10 por ciento anual, dependiendo de la ubicación, el estándar y el tamaño del Apartamento.

No proporcionamos una cantidad específica sin fotos y dirección. La valoración es gratuita y sin compromiso: basándonos en fotos, planos, dirección y tamaño, comparamos el Apartamento con otros similares de nuestra cartera y proporcionamos un rango de ingresos y lo que quedará después de los gastos. La realizamos para Apartamentos en el área que gestionamos.

Preguntas frecuentes sobre las tarifas y el coste de la gestión de alquileres

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Envíe fotos del Apartamento, un plano o proyecto, indique la dirección y el tamaño. Con esta información, le proporcionaremos un rango de ingresos y lo que quedará después de los gastos. Sin compromiso y sin coste. La única condición es que el Apartamento debe estar en el área que gestionamos. Escriba a través del formulario de colaboración y le responderemos.