Lohnt es sich, die Wohnung einem Betreiber zu übergeben? Geld und Zeit an drei Apartments in Danzig

Lohnt es sich, die Wohnung einem Betreiber für Kurzzeitvermietung zu übergeben? Dabei sind zwei Dinge abzuwägen: Geld und Zeit. Die Einnahmen haben wir unten an drei echten Apartments aus derselben Anlage im Zentrum von Danzig berechnet, die im selben Jahr in drei verschiedenen Modellen gearbeitet haben: nur Kurzaufenthalte, ein Mieter im Herbst und Kurzaufenthalte im Rest des Jahres sowie ein Mieter für das ganze Jahr. Die Zeit rechnen wir gesondert, denn sie gibt meistens den Ausschlag: Ein Eigentümer, der sich selbst um die Wohnung kümmert, verdient mehr, nimmt aber auch selbst die Anrufe entgegen, organisiert die Reinigung und fährt bei Störungen hin. Ein Betreiber nimmt dafür eine Vergütung und gibt Ihnen im Gegenzug Ruhe, eine pünktliche Abrechnung und einen Kopf frei von der Wohnung.

Die kurze Antwort

Ein Apartment für vier Personen brachte seinem Eigentümer mit reinen Kurzaufenthalten in zwölf Monaten 47.534 PLN, bereits nach Zahlung der Mehrwertsteuer, der Portalprovisionen und der Betreiberprovision von 20 % vom Ertrag. Ein anderes Apartment im selben Gebäude hatte einen Mieter für das ganze Jahr, der von September bis Mai 4.500 PLN im Monat und im Sommer 9.000 PLN zahlte; zu denselben Bedingungen hätte es rund 50.000 PLN gebracht. Im dritten wohnte von September bis Mitte Dezember ein Mieter, danach kehrte die Wohnung zu Kurzaufenthalten zurück: Der Winter war fast leer, der Sommer stark, und das Jahr schloss mit 36.576 PLN. Für die Provision haben Sie das ganze Jahr keinen einzigen Anruf eines Gastes angenommen, keine einzige Reinigung organisiert und zwölf Überweisungen mit Bericht bis zum 10. des Monats erhalten. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, was Ihre Stunde wert ist und ob Sie die Wohnung für sich haben möchten, wann immer Sie Lust darauf haben.

Was der Betreiber genau übernimmt

Der Betreiber übernimmt die Wohnung und führt sie wie ein kleines Hotel: Er legt täglich die Preise fest, stellt das Angebot auf Buchungsportale und die eigene Website, nimmt Buchungen an und kassiert die Zahlungen der Gäste, führt den gesamten Kontakt mit den Gästen von der ersten Frage bis zum Check-out, reinigt und wäscht nach jedem Aufenthalt, behebt kleinere Schäden und überweist dem Eigentümer einmal im Monat den fälligen Betrag mit Bericht. Bei Apartmore zahlen Sie dafür eine einzige Provision: 20 % vom Ertrag, also vom Betrag nach Mehrwertsteuer und Portalprovision, ohne Einstiegsgebühren und Abonnement, mit einem unbefristeten Vertrag und 30 Tagen Kündigungsfrist. Den gesamten Ablauf beschreiben wir Schritt für Schritt im Text So arbeitet ein Betreiber für Kurzzeitvermietung, die Bedingungen in unserer Preisliste für die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen.

Drei Wohnungen, ein Jahr, drei Modelle

Alle drei sind Apartments in derselben Anlage auf der Speicherinsel, von uns betreut, im Zeitraum von September 2025 bis August 2026; das erste ist für vier Personen. Wie immer bei solchen Zahlen gilt: Das Ergebnis hängt von Lage, Größe, Standard, Ausstattung und Parkplatz ab, betrachten Sie die Zahlen also als Orientierung, nicht als Versprechen. Die Beträge „für den Eigentümer“ rechnen wir in allen drei Spalten, auch beim Monatsmieter, genauso wie in unseren Abrechnungen: nach 8 % Mehrwertsteuer, nach den Provisionen der Buchungsportale und nach unserer Provision von 20 % vom Ertrag. Darin sind die Fixkosten der Wohnung noch nicht enthalten, also das Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft und die Nebenkosten. Bei Kurzaufenthalten zahlt sie der Eigentümer. Beim Monatsmieter deckt sie meist eine Pauschale im Mietvertrag, die endgültige Aufteilung hängt aber von diesem Vertrag ab. Die vollständige Tabelle des ersten Apartments Monat für Monat finden Sie im Text Wie viel kann man mit einer Ferienwohnung in Danzig verdienen.

Drei Schlüsse aus dieser Tabelle. In jedem Modell wird im Sommer am meisten verdient: In der ersten Wohnung brachten Juli und August dem Eigentümer 14.100 PLN, in der zweiten 12.500 PLN, und der Ganzjahresmieter zahlte in diesen Monaten doppelt so viel wie außerhalb der Saison. Der Winter entscheidet über das Ergebnis: Die zweite Wohnung brachte von Mitte Dezember bis Ende März insgesamt 2.635 PLN für den Eigentümer, im Januar ohne eine einzige Buchung, während dasselbe Apartment im Herbst mit Mieter 3.481 PLN im Monat brachte; wäre der Mieter bis Ende März geblieben, hätte das Jahr mit rund 46.000 PLN geschlossen. Und drittens: Der Ganzjahresmieter, der im Sommer doppelt so viel zahlte, brachte fast so viel wie 73 Kurzbuchungen, mit einem Gästewechsel statt dreiundsiebzig, ohne Portalprovisionen und ohne eine einzige leere Nacht. Deshalb fragen wir den Eigentümer nicht „kurz oder lang“, sondern wählen das Modell passend zur Wohnung und zur Saison und wechseln zwischen den Modellen ohne Vertragsänderung.

Und die normale Langzeitvermietung?

Der Vollständigkeit halber stellen wir den Markt daneben. Laut einer Auswertung von Inseraten vom Mai 2026 liegt die mittlere Miete für eine Zweizimmerwohnung in Danzig bei 3.500 PLN im Monat, im Stadtteil Śródmieście bei rund 4.300 PLN, ohne Hausgeld und Nebenkosten, die der Mieter zusätzlich zahlt. Bei einem Leerstandsmonat im Jahr ergibt das 38.500 PLN oder 47.300 PLN für den Eigentümer, ganz ohne Provision, aber auch ohne Zugang zur Wohnung, mit dem Risiko eines einzigen Mieters und mit einer Wohnung, die man einmal im Jahr sieht. Die von Analysefirmen für 2024 berechneten Marktrenditen der Langzeitvermietung in Danzig liegen je nach Wohnungsgröße bei 4,3 bis 5,1 % pro Jahr; bei unseren aktuellen Partnern liegt die Rendite zwischen 6 und 10 % und hängt vom Kaufpreis der Wohnung, ihrer Größe, Lage und Ausstattung ab. Für eine Wohnung in der oberen Hälfte des Marktes ist eine Langzeitvermietung zu einem guten Preis also eine echte Alternative, und das sagen wir offen. Den Unterschied macht das, was danach kommt: wie viel Arbeit hinter jedem dieser Ergebnisse steckt und wer sie erledigt.

Zeit ist Geld: Was die eigene Verwaltung der Wohnung wirklich kostet

Ein Eigentümer, der das Apartment ohne Betreiber führt, zahlt keine Provision. In dem Apartment für vier Personen aus unserem Beispiel, das seinem Eigentümer mit reinen Kurzaufenthalten 47.534 PLN brachte, betrug die Provision rund 990 PLN im Monat. Im Gegenzug erledigt der Eigentümer alles selbst, was hinter 73 Buchungen im Jahr steht: Er beantwortet Fragen vor der Buchung, verschickt Anfahrts- und Zugangsanleitungen, nimmt das Telefon ab, wenn ein Gast um 23 Uhr die Tür nicht öffnen kann, organisiert 73 Reinigungen und Wäschen der Bettwäsche, kauft Reinigungsmittel, ändert die Preise, wenn in der Stadt ein Konzert oder ein langes Wochenende ansteht, behält die Kalender auf mehreren Portalen im Blick, damit dieselbe Nacht nicht zweimal verkauft wird, fährt zur Wohnung, wenn der Boiler ausfällt, erhebt die Kurtaxe und rechnet sie mit der Stadt ab und zählt am Monatsende, was übrig geblieben ist. Auf unserer Seite zur Betreuung von Kurzzeitvermietungen schätzen wir diesen Aufwand auf rund 60 Stunden im Monat für eine Wohnung. Wenn das stimmt, sind 990 PLN Provision etwa 16 PLN pro Stunde eigener Arbeit, oft am Wochenende oder nachts. Jeder rechnet das anders, also rechnen Sie selbst: Wie viele Stunden im Monat sind Sie bereit, der Wohnung zu geben, und was ist Ihnen eine solche Stunde wert?

Die andere Seite dieser Rechnung ist Geld, das ein Eigentümer in Eigenregie meist nicht verdient. Preise, die einmal pro Saison „nach Gefühl“ festgelegt werden, verlieren gegen Preise, die täglich, sogar mehrmals am Tag, an die Nachfrage angepasst werden. Ein Angebot auf ein oder zwei Portalen verkauft weniger als dasselbe Angebot auf acht Kanälen und der eigenen Website. Eine Wohnung ohne professionelles Fotoshooting und durchdachte Beschreibung lässt sich außerhalb der Saison schwerer verkaufen. In der ersten Wohnung aus der Tabelle kamen die 73 Buchungen über mehrere Kanäle gleichzeitig, vor allem über Expedia und Booking.com; wer selbst verwaltet, bleibt meist bei einem Portal, und das sieht man an der Auslastung außerhalb der Saison.

Was Sie für die Provision bekommen: Ruhe, Pünktlichkeit, Kontrolle

Ein nächtlicher Anruf eines Gastes landet bei uns, nicht bei Ihnen. Störungsmeldungen nimmt unser Team entgegen, die Reparatur übernimmt unser eigener technischer Service; kleinere Reparaturen bis 200 PLN erledigen wir sofort, größere stimmen wir vorher mit Ihnen ab und nennen die Kosten im Voraus, und Garantiereparaturen führen wir in Ihrem Namen von der Meldung bis zur Abnahme. Reinigung und Wäsche übernimmt unser eigenes Team in Danzig, kein Subunternehmer, sodass die Wohnung nach jedem Aufenthalt in den Zustand des Fotoshootings zurückkehrt und Dutzende Male im Jahr kontrolliert wird, nicht einmal. Wir halten den Kontakt zur Eigentümergemeinschaft und zur Hausverwaltung und behalten Gesetzesänderungen, die Kurtaxe und die Mehrwertsteuer im Blick. Bis zum 10. des Monats erhalten Sie eine Aufstellung mit Einnahmen, Kosten und dem Auszahlungsbetrag, Buchung für Buchung, und im Eigentümerpanel sehen Sie den Kalender laufend. Die Wohnung nutzen Sie, wann Sie wollen, ohne Begrenzung der Tage; Sie müssen uns nur den Termin mitteilen. Bei Ihnen bleiben die Entscheidung über größere Ausgaben, die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen und eine Rechnung im Monat.

Was unabhängig vom Modell bei Ihnen bleibt

Drei Posten, die man bei jeder Rechnung im Blick behalten sollte. Die Fixkosten der Wohnung: Bei Kurzaufenthalten zahlt der Eigentümer Hausgeld, Nebenkosten und Internet (Auswertungen von Inseraten schätzen sie für zwei Zimmer auf 650 bis 950 PLN im Monat); beim Monatsmieter deckt sie meist eine Pauschale im Mietvertrag, die Einzelheiten hängen von diesem Vertrag ab. Grundsteuer: Seit einem Urteil des Obersten Verwaltungsgerichts (NSA) vom Februar 2026 unterliegt eine tageweise vermietete Wohnung, auch über einen Betreiber, dem Satz für gewerbliche Tätigkeit, in Danzig 2026 also 35,53 PLN pro Quadratmeter statt 1,25 PLN; für 50 Quadratmeter sind das rund 1.777 PLN im Jahr statt 63 PLN. Einkommensteuer: Bei privater Vermietung gilt eine Pauschalsteuer von 8,5 % auf die Einnahmen bis 100.000 PLN im Jahr, unabhängig vom Modell. Einzelheiten, auch zur Mehrwertsteuer und zur Kurtaxe, beschreiben wir im Text Kurzzeitvermietung in Danzig: Steuern und Rechtmäßigkeit; Ihre eigene Situation klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Wann sich ein Betreiber nicht lohnt

Es gibt Situationen, in denen wir offen von diesem Modell abraten. Eine Wohnung außerhalb des engsten Zentrums: Unsere Zahlen stammen von der Speicherinsel und lassen sich nicht auf Stadtteile übertragen, von denen ein Gast die Rechtstadt nicht zu Fuß erreicht; deshalb nehmen wir selbst nur Wohnungen im engsten Zentrum von Danzig und in seiner unmittelbaren Umgebung an. Ein Eigentümer, der nebenan wohnt, Zeit hat und diese Arbeit gern macht: Dann sind 990 PLN im Monat ein echter Verdienst und keine Kosten, und es lohnt sich, die Wohnung selbst zu führen, zumindest am Anfang. Die Erwartung eines festen, garantierten Betrags jeden Monat: Ein Betreiber rechnet nach dem Ergebnis ab, der Januar wird also schwächer sein als der August; wenn Sie eine feste Überweisung für eine Kreditrate brauchen, ist ein Ganzjahresmieter sicherer, auch einer, der von einem Betreiber betreut wird. Prüfen Sie auch die Haltung Ihrer Eigentümergemeinschaft. Heute heben Gerichte Beschlüsse, die die tageweise Vermietung verbieten, meist auf, aber ein im Oktober 2026 vom Sejm verabschiedetes Gesetz (das noch auf den Senat und den Präsidenten wartet) gibt den Eigentümergemeinschaften dieses Recht ab dem 1. Januar 2028. Nach einem solchen Beschluss hat der Eigentümer ein halbes Jahr Zeit, die Kurzzeitvermietung zu beenden.

Was Sie prüfen sollten, bevor Sie einen Vertrag mit einem Betreiber unterschreiben

Fünf Fragen klären die meisten Missverständnisse. Wovon die Provision berechnet wird: von der gesamten Zahlung des Gastes oder vom Ertrag nach Mehrwertsteuer und Portalprovision; beim gleichen Prozentsatz beträgt der Unterschied auf je 10.000 PLN Übernachtungen mehrere hundert Złoty. Was in der Provision enthalten ist und wofür Sie extra zahlen: Reinigung, Wäsche, Bettwäsche, Fotoshooting, kleinere Reparaturen. Wer tatsächlich reinigt und repariert: ein eigenes Team oder Subunternehmer, denn im zweiten Fall zahlen Sie vor allem für die Koordination. Wie lange der Vertrag läuft und wie lang die Kündigungsfrist ist. Und ob und zu welchen Bedingungen Sie Ihre eigene Wohnung nutzen können. Diese Liste mit Beispielen für Vertragsklauseln finden Sie ausführlich in unserem Ratgeber Wie wählt man ein Unternehmen für die Mietverwaltung in Danzig aus.

Wenn Ihre Wohnung im Zentrum von Danzig liegt, machen wir dieselbe Rechnung für Sie: Schicken Sie uns Fotos, einen Grundriss, die Adresse und die Größe, und innerhalb weniger Tage erhalten Sie eine Umsatzprognose für jeden Monat, gestützt auf die Ergebnisse ähnlicher Wohnungen in derselben Gegend, mit einem Vorschlag für das Modell in der Saison und außerhalb. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Den Umfang unserer Leistungen beschreibt die Seite Betreuung von Kurzzeitvermietungen in Danzig.

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