Steuern und Rechtmäßigkeit der Kurzzeitvermietung in Danzig. Was ein Apartmentbesitzer im Jahr 2026 wissen muss

Eine Wohnung tageweise zu vermieten, sieht nur aus der Ferne einfach aus. Bevor der erste Gast den Schlüssel im Schloss dreht, hat der Eigentümer einige Pflichten, die leicht vergessen werden können und die im Jahr 2026 deutlich zugenommen haben. Noch vor einem Jahr reichte es aus, die Steuer zu begleichen und den Buchungskalender im Auge zu behalten. Heute kommen dazu die obligatorische Registrierung der Unterkunft, eine von Touristen erhobene Gebühr und EU-Vorschriften, die Ihr Angebot von Booking entfernen können, wenn Sie etwas nicht beachten.

Wir haben hier alles an einem Ort gesammelt. Wie viel Sie dem Finanzamt tatsächlich zahlen, wann die Vermietung aufhört, privat zu sein und zu einem Geschäft wird, was sich in Danzig seit Januar und Mai 2026 geändert hat und wo Eigentümer am häufigsten in Schwierigkeiten geraten. Am Ende finden Sie kurze Antworten auf die Fragen, die wir am häufigsten hören.

Eine Einschränkung vorab. Wir beschreiben den Stand der Vorschriften vom Juli 2026 und schreiben praxisorientiert, nicht als Steuer- oder Rechtsberatung. Das Gesetz ändert sich, und jede Situation ist anders. Bevor Sie also konkrete Entscheidungen treffen, ist es ratsam, die Meinung Ihres eigenen Buchhalters oder Beraters einzuholen.

Zuerst eine Frage: Vermieten Sie privat oder betreiben Sie ein Unternehmen?

Von der Antwort auf diese Frage hängt fast alles ab, was Sie weiter unten lesen werden. Denn die private Vermietung wird anders abgerechnet als eine Geschäftstätigkeit.

Private Vermietung ist die Vermietung der Räumlichkeiten selbst, ohne zusätzliche Dienstleistungen, in der Regel für längere Zeiträume. Seit 2023 wird sie ausschließlich pauschal abgerechnet; die Option der Steuerskala für private Vermietung existiert nicht mehr. Von einer Geschäftstätigkeit sprechen wir, wenn die Vermietung organisiert, kontinuierlich und auf Gewinn ausgerichtet ist und Sie zur Übernachtung das hinzufügen, was ein Hotel bietet. Abrechnung nach Tagen, Reinigung zwischen den Aufenthalten, Wäschewechsel, Gästekontakt, Rezeption. Formal wird dies als Beherbergungsdienstleistung bezeichnet und fällt unter Abschnitt 55 der PKWiU-Klassifikation.

Und hier kommt etwas ins Spiel, das viele Eigentümer zu spät entdecken. Die klassische tageweise Vermietung über Booking oder Airbnb erfüllt in der Praxis meist die Merkmale einer Geschäftstätigkeit, auch wenn Sie diese „privat“ betreiben und nie ein Unternehmen gegründet haben. Die Grenze ist oft unscharf und hat im Laufe der Jahre Dutzende von Steuerinterpretationen hervorgezogen. Dies ist genau der Zeitpunkt, an dem es sich lohnt, sich mit einem Buchhalter zusammenzusetzen, bevor Sie beginnen, und nicht erst nach dem ersten Jahr.

Einkommensteuer, d.h. Pauschalbetrag von 8,5 und 12,5 Prozent

Beginnen wir mit dem einfachsten Fall, der privaten Vermietung. Sie zahlen eine Pauschalsteuer, die auf den Einnahmen berechnet wird, ohne Abzug von Kosten. Bis zu 100.000 PLN Einnahmen pro Jahr beträgt der Satz 8,5 Prozent, und für jeden Zloty über dieser Schwelle steigt er auf 12,5 Prozent. Das Limit gilt für einen Steuerpflichtigen, aber Ehepartner können eine Erklärung abgeben, dass einer von ihnen alles abrechnet, und dann gilt der niedrigere Satz bis zu 200.000 PLN.

In Zahlen sieht das einfach aus. Bei 60.000 PLN Einnahmen pro Jahr zahlen Sie dem Finanzamt 5.100 PLN. Bei 120.000 PLN zahlen Sie 8.500 PLN für die ersten hunderttausend und 2.500 PLN für die zwanzigtausend Überschuss, zusammen 11.000 PLN.

Wenn Ihre Vermietung hingegen eine Geschäftstätigkeit ist, verzweigt sich die Angelegenheit. Sie haben die Wahl zwischen mehreren Formen, von der Pauschalsteuer für Beherbergungsdienstleistungen bis zur Flat Tax und der Steuerskala, und bei den kostenbasierten Formen können Sie Ausgaben abziehen, von Nebenkosten über Reinigung bis hin zu Plattformprovisionen. Welche Variante günstiger ist, hängt vom Umfang der Einnahmen und davon ab, wie viel Sie der Betrieb tatsächlich kostet. Es gibt keine pauschale Antwort für alle, und das ist genau die Frage für den Buchhalter, nicht für das Internet.

Mehrwertsteuer, die die meisten Eigentümer vorerst nicht betrifft

Die gute Nachricht ist, dass ein einzelnes Apartment fast immer unter die Mehrwertsteuerbefreiung fällt. Ab dem 1. Januar 2026 wurde die Grenze dieser Befreiung von 200.000 auf 240.000 PLN Umsatz pro Jahr erhöht. Solange Sie darunter liegen, müssen Sie keine Steuer hinzufügen und keine vollständige Mehrwertsteuererfassung führen. Erst nach Überschreiten der Schwelle werden Sie ein aktiver Steuerpflichtiger, und die Dienstleistung der Kurzzeitbeherbergung unterliegt dann einem Satz von 8 Prozent.

Separat sollte die Registrierkasse überprüft werden. Beim Verkauf an Privatpersonen hängt die Pflicht zur Verwendung unter anderem von der Zahlungsform ab, da vollständig per Überweisung abgewickelte und gut dokumentierte Transaktionen oft von der Befreiung profitieren. Die allgemeinen Vorschriften zur Befreiung von Registrierkassen gelten bis Ende 2027, aber die Details können kompliziert sein, daher ist dies ein weiterer Punkt für ein Gespräch mit dem Buchhalter. Hinzu kommt das Nationale E-Rechnungssystem, das schrittweise im Laufe des Jahres 2026, für die meisten Steuerpflichtigen ab April, obligatorisch wird. Rechnungen an Verbraucher bleiben außerhalb dieses Systems.

Grundsteuer und die Falle des „Geschäftssatzes“

Diese Steuer wird selten bedacht, kann aber überraschen. Ihr Apartment unterliegt jedes Jahr der Grundsteuer, die an die Stadt gezahlt wird. In Danzig beträgt der Satz für Wohngebäude im Jahr 2026 1,25 PLN pro Quadratmeter, und für Gebäude, die mit einer Geschäftstätigkeit verbunden sind, sogar 35,53 PLN. Für eine 40 Quadratmeter große Wohnung bedeutet dies einen Unterschied zwischen 50 PLN und etwa 1.421 PLN pro Jahr.

Woher kommt das Risiko? Die Gemeinde versucht manchmal, einen höheren Geschäftssatz für intensiv tageweise vermietete Objekte zu veranschlagen. Die Rechtsprechung in dieser Angelegenheit ist uneinheitlich. Verwaltungsgerichte haben sich wiederholt auf die Seite der Eigentümer gestellt und entschieden, dass eine Wohnung, die ihre Wohnfunktion behält, nicht mit dem höchsten Satz besteuert werden sollte, aber es gab auch gegenteilige Entscheidungen. Dies sind reale Gelder und ein reales Risiko, das man besser in Ruhe mit einem Berater bewertet, als es durch einen Bescheid des Amtes zu entdecken.

Ortstaxe, die leicht vergessen wird

Ab dem 1. Januar 2026 erhebt Danzig eine Ortstaxe in Höhe von 3,46 PLN für jeden angefangenen Tag des Touristenaufenthalts, fünfzehn Groszy mehr als im Vorjahr. Die Gäste zahlen sie, aber Sie als Eigentümer oder Betreiber sind für deren Erhebung und Weiterleitung an die Stadt verantwortlich. Im Gegenzug behalten Sie als Inkassobevollmächtigter 15 Prozent des gesammelten Betrags.

Einzeln sind das nur Groschen. Zwei Personen für drei Tage sind 20,76 PLN, die erhoben werden müssen. Es geht darum, dass es eine Pflicht ist, und deren Missachtung ein formaler Fehler ist. Bei Dutzenden von Buchungen pro Monat benötigen Sie eine einfache, systematische Methode zur Berechnung und Abrechnung dieser Gebühr, um dies nicht aus dem Gedächtnis zu tun.

Objektregistrierung, die größte Veränderung der letzten Jahre

Dies ist eine Änderung, die die gesamte Branche betrifft und die nicht mehr ignoriert werden kann. Die EU-Verordnung 2024/1028 hat in der gesamten Gemeinschaft ein einheitliches Registrierungssystem für Kurzzeitvermietungen eingeführt. In Danzig muss ab dem 20. Mai 2026 jede Beherbergungsstätte im städtischen Register angemeldet werden.

In der Praxis registrieren Sie das Objekt über das Portal „Gdańskie Obiekty Noclegowe“ (Danziger Beherbergungsstätten) und unterschreiben den Antrag mit einem vertrauenswürdigen Profil oder einer qualifizierten elektronischen Signatur. Sie geben Ihre Daten, die Adresse des Objekts und die Anzahl der Schlafplätze an und erklären, dass die Räumlichkeiten die Brandschutz- und Sanitärvorschriften erfüllen. Im Gegenzug erhalten Sie eine Registrierungsnummer, die Sie fortan in jeder Anzeige, auf Airbnb, Booking und an anderen Orten, an denen Sie das Apartment bewerben, angeben müssen. Die Plattformen verlangen diese Nummer und entfernen Angebote, die sie nicht haben. Bei Verstößen drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 50.000 PLN. Kurz gesagt, ohne Registrierung riskieren Sie eine Strafe und das Verschwinden des Angebots von den Kanälen, die Ihnen Buchungen bringen.

Das Finanzamt sieht Ihre Einnahmen sowieso

Parallel dazu gilt die DAC7-Richtlinie. Buchungsplattformen, von Booking bis Airbnb, übermitteln Daten über Ihre Verkäufe direkt an die Steuerverwaltung. In der Praxis bedeutet dies, dass die Einnahmen aus der tageweisen Vermietung für das Amt sichtbar sind, unabhängig davon, ob Sie sie selbst melden. Eine ordnungsgemäße Abrechnung ab der ersten Buchung ist keine Gewissensfrage mehr, sondern einfach der einzige sichere Weg geworden.

Versicherung, die Sie prüfen sollten, bevor Sie einen Gast hereinlassen

Dies ist keine gesetzliche Pflicht, aber eine praktische Notwendigkeit. Standard-Hausratversicherungen schließen oft den Schutz bei tageweiser Vermietung aus oder schränken ihn stark ein. Bevor Sie sich also auf eine Versicherung verlassen, die Sie seit Jahren haben, melden Sie dem Versicherer, dass die Räumlichkeiten kurzfristig vermietet werden, und erweitern Sie den Umfang. Erwägen Sie zusätzlich eine Haftpflichtversicherung für Schäden, die von Gästen oder an Gästen verursacht werden, und legen Sie die Regeln für die Kaution klar fest. Eine an die Kurzzeitvermietung angepasste Police kostet mehr, aber eine gewöhnliche Hausratversicherung kann im Falle eines Schadens „tageweise“ einfach nicht greifen.

Womit anfangen

Wenn man es auf einen Gedanken reduziert, ist die Reihenfolge ziemlich natürlich. Klären Sie zuerst mit Ihrem Buchhalter, ob Ihre Vermietung eine private Vermietung oder eine Geschäftstätigkeit ist, denn das entscheidet über den Rest. Wählen Sie dann die Besteuerungsform und achten Sie auf die Schwellenwerte, die 100 und 200 Tausend für die Pauschalsteuer und 240 Tausend für die Mehrwertsteuer. Registrieren Sie das Objekt im städtischen Register und tragen Sie die Registrierungsnummer in alle Anzeigen ein. Beginnen Sie mit der Erhebung der Ortstaxe, prüfen Sie, welcher Grundsteuersatz für Ihre Immobilie gilt, schließen Sie die Versicherung ab und führen Sie eine ehrliche Einnahmenaufzeichnung. Es klingt nach viel, weil es wirklich viel ist, besonders wenn das Apartment ein passives Einkommen sein soll und keine zweite Arbeit.

Deshalb übergeben immer mehr Eigentümer die Verwaltung

Diese Liste der Pflichten ist übrigens einer der Hauptgründe, warum Eigentümer in Danzig sich entscheiden, ihr Apartment in professionelle Hände zu geben. Der tägliche Service ist längst nicht mehr nur Reinigung und Handtuchwechsel, heute ist es auch ein formaler Service.

Bei Apartmore kümmern wir uns seit 2017 ausschließlich um die Kurzzeitvermietung im Herzen von Danzig. Für den Eigentümer bedeutet dies, dass wir den täglichen Betrieb und die damit verbundenen Formalitäten übernehmen. Wir sorgen für die Sichtbarkeit des Angebots auf vielen Vertriebskanälen, erheben und verrechnen die Ortstaxe, kümmern uns rund um die Uhr um die Gästebetreuung und Rezeption, um Reinigung und technische Aspekte, legen Preise basierend auf der realen Nachfrage fest und stellen dem Eigentümer monatlich einen Bericht im Panel zur Verfügung. Wir rechnen auf Provisionsbasis ab, die vom Gewinn und nicht vom Umsatz berechnet wird, und erheben keine Vorauszahlungen. Die Ergebnisse dieser Arbeit zeigen sich in Zahlen: eine durchschnittliche Auslastung von 74 Prozent im Jahr 2025 sowie Bewertungen von 4,7 von 5 auf Google und 9,6 von 10 auf Airbnb. Steuerliche Fragen bleiben beim Eigentümer und seinem Buchhalter, aber den gesamten Apartment-Service übernehmen wir.

Wenn Sie wissen möchten, wie viel Ihre Wohnung nach Abzug von Kosten und Formalitäten tatsächlich einbringen kann, fordern Sie eine kostenlose Bewertung an. Unverbindlich, mit Ihren echten Daten. Schauen Sie sich auch die Texte darüber an, wie viel man mit einem Apartment in Danzig verdienen kann und wie man eine Firma für die Mietverwaltung auswählt.

Möchten Sie wissen, wie viel Ihr Apartment nach Abzug von Kosten und Formalitäten einbringen kann? Fordern Sie eine kostenlose Bewertung an, unverbindlich, mit Ihren echten Daten.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuer wird auf Kurzzeitvermietungen in Danzig gezahlt?

Wenn Sie privat vermieten, rechnen Sie pauschal ab: 8,5 % bis 100.000 PLN Einnahmen pro Jahr und 12,5 % vom Überschuss. Wenn Sie Hotel-Dienstleistungen hinzufügen, wird das Finanzamt die Vermietung in der Regel als Geschäftstätigkeit einstufen, bei der Sie mehrere Besteuerungsformen zur Auswahl haben. Welche Sie wählen, sollten Sie am besten mit einem Buchhalter klären.

Ist die tageweise Vermietung eine private Vermietung oder ein Unternehmen?

Die klassische tageweise Vermietung, mit täglicher Abrechnung, Reinigung und Gästebetreuung, erfüllt meist die Merkmale einer Geschäftstätigkeit, auch wenn Sie diese als Privatperson betreiben. Die endgültige Beurteilung hängt vom Umfang und Charakter der Dienstleistungen ab, daher ist es ratsam, dies bei einem Buchhalter zu bestätigen.

Muss ich mein Apartment in Danzig registrieren?

Ja. Ab dem 20. Mai 2026 muss gemäß der EU-Verordnung 2024/1028 jede Kurzzeitvermietungsunterkunft in Danzig im städtischen Register eingetragen werden, und die Registrierungsnummer muss in den Anzeigen angegeben werden. Plattformen wie Booking und Airbnb entfernen Angebote ohne Nummer, und bei Verstößen drohen Strafen von bis zu 50.000 PLN.

Wie hoch ist die Ortstaxe in Danzig?

Ab dem 1. Januar 2026 beträgt die Ortstaxe in Danzig 3,46 PLN für jeden angefangenen Tag des Touristenaufenthalts. Sie wird vom Eigentümer oder Betreiber der Unterkunft von den Gästen erhoben und an die Stadt abgeführt, wobei 15 % als Inkassovergütung einbehalten werden.

Muss bei Kurzzeitvermietungen Mehrwertsteuer gezahlt werden?

Bis zu 240.000 PLN Umsatz pro Jahr gilt nach Anhebung der Grenze ab Januar 2026 die subjektive Mehrwertsteuerbefreiung. Oberhalb dieses Betrags unterliegt die Dienstleistung der Kurzzeitbeherbergung einem Satz von 8 %.

Zahlt ein Apartment für tageweise Vermietung eine höhere Grundsteuer?

Dies ist eine strittige Frage. In Danzig beträgt der Satz für Wohngebäude im Jahr 2026 1,25 PLN pro Quadratmeter, und für Gebäude, die mit einer Geschäftstätigkeit verbunden sind, sogar 35,53 PLN. Die Gemeinde versucht manchmal, diesen höheren Satz für intensiv tageweise vermietete Objekte anzuwenden, obwohl die Rechtsprechung uneinheitlich ist. Das Risiko sollte individuell bewertet werden.

Kümmert sich Apartmore um die Formalitäten für den Eigentümer?

Apartmore übernimmt den täglichen Betrieb und die Formalitäten des Objekts: Sichtbarkeit auf Vertriebskanälen, Erhebung und Abrechnung der Ortstaxe, Gästebetreuung rund um die Uhr, Reinigung und Berichte. Die Steuerabrechnungen bleiben beim Eigentümer und seinem Buchhalter, aber den gesamten Apartment-Service übernehmen wir, wobei wir eine Provision vom Gewinn abrechnen, ohne Vorauszahlungen.