Wie viel lässt sich mit einer Wohnung im Zentrum von Danzig verdienen? Konkrete Zahlen

Diese Frage hören wir häufiger als jede andere. Jemand hat eine Wohnung auf der Speicherinsel gekauft oder eine Einzimmerwohnung an der Długa-Straße geerbt und möchte vor allem eines wissen: Wie viel wird das monatlich einbringen? Eine Antwort wie „zwischen drei- und zehntausend“ hilft niemandem weiter, und die runden Beträge aus der Werbung sorgen oft eher für Verwirrung als für Klarheit. Wir versuchen es daher anders: Wir zeigen Ihnen, woraus sich der Ertrag einer Wohnung in Danzig tatsächlich zusammensetzt und warum zwei nebeneinander liegende Wohnungen völlig unterschiedliche Erträge erzielen können. Nach zehn Jahren Erfahrung mit der Vermietung von Wohnungen im Stadtzentrum wissen wir, wo sich in diesen Berechnungen Fallstricke verbergen.

Warum nennt Ihnen kein seriöser Anbieter einen festen Betrag?

Denn die Rendite einer Wohnung ergibt sich aus vier Faktoren gleichzeitig: Lage, Größe, Ausstattungsstandard und Jahreszeit. Ändert man nur einen dieser Faktoren, kann sich das Ergebnis um die Hälfte verändern.

Nehmen wir zwei Einzimmerwohnungen, die zehn Minuten Fußweg voneinander entfernt liegen. Die erste befindet sich direkt an der Motława, die zweite hinter den Bahngleisen. Im Sommer werden beide vermietet, denn in der Hochsaison platzt Danzig aus allen Nähten. Der Unterschied zeigt sich im Oktober: Die erste Wohnung ist weiterhin belegt, da Wochenendtouristen dort wohnen möchten, wo etwas los ist, während die zweite leer steht. Auf das Jahr gerechnet ist das kein unbedeutender Unterschied, sondern beläuft sich auf mehrere zehntausend Złoty.

Wenn Ihnen also jemand einen bestimmten Verkaufserlös verspricht, ohne die Wohnung besichtigt und die Umgebung begutachtet zu haben, handelt es sich nicht um eine Prognose, sondern um einen Verkaufstrick. Eine zuverlässige Wertermittlung basiert stets auf Daten ähnlicher Wohnungen in derselben Gegend.

Inwiefern beeinflusst die Saisonalität die Ergebnisse in Danzig?

Danzig weist eine der ausgeprägtesten Saisonabhängigkeiten in Polen auf. Von Mai bis September strömen Touristen in die Stadt, die Übernachtungspreise steigen, und gute Unterkünfte im Zentrum sind oft schon viele Wochen im Voraus ausgebucht. Im Winter lässt der Tourismus nach, und es bleiben vor allem Geschäftsreisende, Konferenzteilnehmer und Wochenendgäste.

Und hier kommt ein Aspekt ins Spiel, über den in der Werbung geschwiegen wird: Eine Ferienwohnung muss nicht das ganze Jahr über im gleichen Modus Geld einbringen. In der Hochsaison eignen sich kurze Aufenthalte zu den höchsten Preisen am besten. Außerhalb der Saison ist eine mittelfristige Vermietung oft die bessere Lösung: zum Beispiel für Personen, die mehrere Monate in Danzig arbeiten, oder für Unternehmen, die eine Wohnung für ihre Mitarbeiter suchen. Wir bezeichnen dies als Hybridmodell, und genau dieses sorgt dafür, dass die Wohnung zwölf Monate im Jahr und nicht nur fünf Monate rentabel ist. Ein Eigentümer, der nur die Monate Juli und August in seine Kalkulation einbezieht, sieht nur die Hälfte des Gesamtbildes.

Umsatz ist nicht gleich Gewinn. Wer trägt die Mietkosten?

Die größten Missverständnisse entstehen durch die Verwechslung zweier Zahlen. Der Umsatz umfasst alles, was die Gäste für ihre Aufenthalte bezahlt haben. Der Gewinn ist der Betrag, der nach Abzug der Kosten übrig bleibt, und erst dieser zweite Betrag fließt in Ihre Tasche.

Bei der Kurzzeitvermietung fallen natürlich Kosten an: Provisionen für Buchungsportale, Reinigung nach jedem Aufenthalt, Wäschewechsel sowie Nebenkosten. Entscheidend ist jedoch, wer diese Kosten zu tragen hat. In einem guten Kooperationsmodell übernimmt der Betreiber diese Kosten. Bei uns funktioniert das so, dass wir die Provision auf Basis des Ertrags und nicht des Umsatzes berechnen, sodass die Betriebskosten zusammen mit den Portalprovisionen zu unseren Lasten gehen. Der Eigentümer zahlt weder für das Fotoshooting noch für die Bettwäsche oder die Inbetriebnahme zusätzlich, sondern erhält jeden Monat einen transparenten Bericht und eine klare Auszahlung. Ohne Zuzahlungen und ohne Überraschungen.

Lohnt sich die Kurzzeitvermietung überhaupt? Im Zentrum von Danzig bringt sie in der Regel deutlich höhere Erträge als die Langzeitvermietung, allerdings unter einer Bedingung: Die Auslastung muss gut sein, und die Preise müssen laufend an die Nachfrage angepasst werden. Das ist tägliche Arbeit, und genau dafür wird ein Betreiber beauftragt – damit diese Arbeit ohne Mitwirkung des Eigentümers abläuft.

Eine Buchung, zwei unterschiedliche Beträge – woher kommt dieser Unterschied?

Stellen Sie sich eine Woche im August in einem Apartment für vier Personen im Stadtzentrum vor. Eine Familie aus Norwegen zahlt für sieben Nächte mehrere tausend Zloty. Das klingt großartig. Von diesem Betrag gehen jedoch die Provision des Portals, über das die Buchung eingegangen ist, die Kosten für Reinigung und Wäsche nach dem Aufenthalt sowie der Anteil an den Nebenkosten ab. Die gleiche Buchung, die direkt über die Website der Ferienwohnung angenommen wird, lässt dem Eigentümer deutlich mehr in der Tasche, da die Vermittlerprovision entfällt.

Daher ist es von so großer Bedeutung, woher die Buchungen stammen. Ein Anbieter, der Gäste direkt über seine eigene Website und Stammkunden gewinnen kann, steigert den Ertrag des Eigentümers tatsächlich, ohne die Preise erhöhen zu müssen. Dies ist neben der Provisionsstruktur und den Vertragsbedingungen einer der Punkte, nach denen Sie bei der Auswahl eines Unternehmens unbedingt fragen sollten. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Leitfaden zur Auswahl eines Unternehmens für die Vermietungsverwaltung in Danzig.

Was können Sie tun, damit Ihre Wohnung mehr einbringt?

Drei Faktoren haben den größten Einfluss, und keiner davon ist ein Geheimnis. Erstens die Vorbereitung der Wohnung: Ein Interieur, das auf Fotos gut aussieht, wird häufiger und zu höheren Preisen vermietet, und der Preisunterschied zwischen einer Wohnung im „Oma-Stil“ und einer durchdacht eingerichteten Wohnung kann mehrere Dutzend Prozent des Tagespreises betragen. Manchmal reicht es bereits aus, die Beleuchtung, die Textilien und zwei Möbelstücke auszutauschen – eine Generalrenovierung ist nicht erforderlich.

Zweitens reagieren die Preise auf die Nachfrage. Ein Konzert im Stadion, ein langes Wochenende, eine Konferenz in der Innenstadt: Jedes dieser Ereignisse beeinflusst, wie viel die Gäste zu zahlen bereit sind. Ein ganzjährig gleichbleibender Preis bedeutet, dass Sie im Sommer zu wenig verdienen und im Winter Gäste abschrecken.

Der dritte Punkt sind die Bewertungen. Eine Wohnung mit einer Bewertung von 4,8 und hundert Bewertungen hat gegenüber einer identischen Wohnung ohne Bewertungshistorie die Nase vorn, selbst wenn sie etwas teurer ist. An den Bewertungen arbeitet man monatelang: durch schnelle Kommunikation, Sauberkeit und die Tatsache, dass einfach alles funktioniert. Das ist im Übrigen die beste Garantie für ein langfristig gutes Ergebnis.

Wie viel kann man denn nun eigentlich verdienen?

Die ehrliche Antwort lautet: Rechnen Sie nach, statt zu raten. Für eine Wohnung im Zentrum von Danzig lässt sich eine Prognose erstellen, die auf den tatsächlichen Erträgen ähnlicher Wohnungen in derselben Gegend basiert – aufgeschlüsselt nach Monaten und unter Berücksichtigung der Saison und der Kosten. Eine solche Potenzialanalyse erstellen wir kostenlos: Wir zeigen Ihnen, wie viel Ihre Wohnung in der Hochsaison und außerhalb der Saison einbringen kann, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Schreiben Sie uns einfach über die Website für Kurzzeitvermietungen in Danzig. Und wenn Sie gerade erst eine Wohnung zum Vermieten kaufen, melden Sie sich noch vor dem Kauf bei uns. Wir beraten Sie, welche Standorte echtes Potenzial haben, und helfen Ihnen, teure Fehler gleich zu Beginn zu vermeiden.