Wie wählt man ein Unternehmen für die Vermietungsverwaltung in Danzig aus? Ein Leitfaden für Eigentümer

Sie haben eine Wohnung in Danzig gekauft oder stehen kurz davor. Jemand hat Ihnen gesagt, dass man mit Kurzzeitvermietungen mehr verdient als mit einer gewöhnlichen Vermietung, und das stimmt auch, aber es gibt einen Haken: Jemand muss sich darum kümmern. Jeden Tag. Um 23:00 Uhr auf Gäste reagieren, die Reinigung zwischen Check-out und Check-in organisieren, die Preise im Auge behalten, wenn in der Stadt ein Konzert oder eine Konferenz stattfindet. Deshalb suchen die meisten Eigentümer früher oder später nach einem Unternehmen, das ihnen diese Sorgen abnimmt.

Und hier beginnt das eigentliche Problem, denn in der Dreistadt gibt es mehr als ein Dutzend Vermietungsagenturen; jede verspricht eine hohe Auslastung und einen reibungslosen Ablauf, doch die Verträge können sich stärker voneinander unterscheiden als eine Einzimmerwohnung von einem Penthouse. Wir verwalten seit 10 Jahren Wohnungen im Zentrum von Danzig und haben schon so manchen Vertrag gesehen, aus dem sich der Eigentümer später nicht mehr befreien konnte. Dieser Leitfaden ist eine Liste von Fragen, die wir selbst stellen würden, wenn wir unsere eigene Wohnung an jemanden vermieten würden.

Womit sollten Sie beginnen, bevor Sie mit einem Unternehmen sprechen?

Bevor Sie beginnen, die verschiedenen Anbieter anzurufen, sollten Sie sich einen Abend Zeit nehmen, um zwei Dinge zu erledigen. Erstens sollten Sie prüfen, wie sich Ihre Wohnung im Vergleich zum Markt darstellt: Wie ist die Lage, wie viele ähnliche Angebote gibt es in der Umgebung, wie sehen deren Preise und Bewertungen aus? Außerdem ist es hilfreich, sich ein realistisches Bild davon zu machen, wie viel man mit einer Wohnung in Danzig tatsächlich verdienen kann. Zweitens sollten Sie festlegen, worauf es Ihnen ankommt. Manchen geht es um maximale Einnahmen, und eine hohe Gästefluktuation stört sie nicht. Andere bevorzugen ein etwas ruhigeres Modell, solange die Wohnung gepflegt ist und die Abrechnungen klar sind. Das sind zwei unterschiedliche Gespräche mit dem Vermittler.

Es ist außerdem wichtig zu wissen, dass seriöse Unternehmen nicht jede Wohnung annehmen. Wenn ein Anbieter Ihnen direkt mitteilt, dass Ihr Standort keine guten Aussichten bietet, ist das paradoxerweise ein gutes Zeichen. Es bedeutet, dass er die Prognosen ernst nimmt. Wir sind beispielsweise ausschließlich im Stadtzentrum von Danzig tätig und lehnen Wohnungen außerhalb dieses Gebiets ab, da wir nur auf einem Markt, den wir in- und auswendig kennen, ein Ergebnis garantieren können.

Wie viel kostet die Mietverwaltung und wie lassen sich die Provisionen vergleichen?

Anbieter von Kurzzeitvermietungen in Polen erheben in der Regel eine Provision von 15 bis 30 Prozent. Diese Spanne wirkt auf den ersten Blick beängstigend, doch die Höhe der Provision allein sagt weniger aus, als es den Anschein hat. Entscheidend ist, auf welcher Grundlage sie berechnet wird und was sie umfasst.

Der häufigste Haken sieht folgendermaßen aus: eine niedrige, auf den Umsatz berechnete Provision, daneben jedoch eine ganze Liste von Zusatzkosten. Separat eine Startgebühr, separat ein Fotoshooting, separat Bettwäsche und Reinigungsmittel, manchmal sogar eine monatliche Grundgebühr, unabhängig davon, ob die Wohnung überhaupt Einnahmen generiert. Rechnet man alles zusammen, stellt sich heraus, dass es gar nicht so günstig war.

Das zweite Modell ist eine Provision, die auf der Grundlage des Einkommens berechnet wird, also des Betrags, der nach Abzug der Betriebskosten und der Provisionen der Buchungsportale tatsächlich übrig bleibt. In diesem Fall stimmen die Interessen des Betreibers mit Ihren überein: Das Unternehmen verdient nur dann Geld, wenn auch Sie Geld verdienen. Fragen Sie direkt nach, was genau in der Provision enthalten ist und was zusätzlich berechnet wird. Bitten Sie außerdem um eine Beispielabrechnung für eine andere Wohnung, in der die Daten unkenntlich gemacht wurden. Ein Unternehmen, das nichts zu verbergen hat, wird Ihnen diese ohne zu zögern vorlegen.

Worauf sollten Sie im Vertrag mit dem Vermieter achten?

Drei Punkte sollten Sie besonders aufmerksam lesen. Der erste betrifft die Laufzeit und die Kündigungsbedingungen. Befristete Verträge mit einer Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung sind ein Warnsignal, denn ein Unternehmen, das von seinen Ergebnissen überzeugt ist, muss Kunden nicht durch solche Klauseln an sich binden. Suchen Sie nach einem unbefristeten Vertrag mit einer kurzen Kündigungsfrist, beispielsweise von 30 Tagen, und ohne Vertragsstrafen.

Ein weiterer Punkt ist der Zugang zur eigenen Wohnung. Es gibt Verträge, in denen der Eigentümer einen Aufenthalt in seiner eigenen Wohnung als Gast buchen muss oder für die Reinigung nach seinem Aufenthalt aufkommen muss. Der übliche Standard sieht jedoch vor, dass es sich nach wie vor um Ihre Wohnung handelt und Sie diese nutzen können, wann immer Sie möchten, sofern Sie dies im Voraus ankündigen.

Der dritte Punkt betrifft die Abrechnungen. Klären Sie, bis zu welchem Tag des Monats Sie den Bericht erhalten, was genau darin enthalten sein wird und innerhalb welcher Frist das Unternehmen die Zahlungen vornimmt. Ein guter Bericht listet jeden Aufenthalt einzeln auf, einschließlich Einnahmen, Kosten und Nettoauszahlung, sodass Ihr Buchhalter die Angaben einfach in die Steuererklärung übernehmen kann.

Wie lässt sich feststellen, ob ein Unternehmen seine Gäste tatsächlich gut betreut?

Hier haben Sie einen Vorteil, den kaum jemand nutzt: Sie können die Arbeit des Anbieters aus der Sicht eines Gastes beurteilen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Besuchen Sie Booking.com oder Airbnb und lesen Sie die Bewertungen zu den Unterkünften, die das Unternehmen bereits verwaltet. Nicht die auf der Website des Anbieters, sondern die zu den einzelnen Unterkünften. Achten Sie auf wiederkehrende Beschwerden: Schmutz, Probleme beim Einchecken, mangelnde Erreichbarkeit. Eine einzelne negative Bewertung kann jedem passieren, eine Reihe ähnlicher Bewertungen ist jedoch bereits ein Muster.

Erkundigen Sie sich auch, wie die Betreuung der Gäste in der Praxis abläuft. Gibt es einen Rund-um-die-Uhr-Kontakt, werden die Gäste vor ihrer Ankunft überprüft, und verlangt das Unternehmen eine Kaution zur Absicherung gegen eventuelle Schäden? Letzteres ist wichtiger, als es klingt, denn ohne Kaution und Überprüfung der Ausweisdokumente führt ein eventueller Schaden in Ihrer Wohnung zu einer Diskussion darüber, wer dafür aufkommen muss.

Ein großer, landesweit tätiger Anbieter oder ein lokales Unternehmen?

Beide Optionen sind sinnvoll, bieten jedoch unterschiedliche Vorteile. Große Ketten, die Tausende von Wohnungen in vielen Städten verwalten, verfügen über umfangreiche Systeme und Prozesse. Es kommt jedoch vor, dass Ihre Wohnung dabei nur einer von sehr vielen Einträgen in einer Tabelle ist und Preisentscheidungen von einem Algorithmus getroffen werden, der auf einen völlig anderen Markt ausgerichtet ist.

Ein lokales Unternehmen kennt seine Gegend ganz anders. Es weiß, dass an diesem Wochenende ein Segeltreffen stattfindet und die Preise daher höher sein könnten, dass es sich im November lohnt, die Wohnung auf mittelfristige Aufenthalte umzustellen, und dass Gäste aus einer bestimmten Region nach ganz bestimmten Dingen fragen. In einem eng gefassten Spezialgebiet ist auch der persönliche Kontakt einfacher: Sie sprechen mit einer Person, die Ihre Wohnung kennt, und nicht mit einer Hotline. Die Entscheidung liegt bei Ihnen, aber wenn Sie Angebote vergleichen, fragen Sie nicht nach der Anzahl der Wohnungen in ganz Polen, sondern nach den Ergebnissen in Ihrer Umgebung.

Fragen, die Sie beim ersten Vorstellungsgespräch stellen sollten

Betrachten Sie dies nicht als Checkliste, sondern als Gesprächsleitfaden. Bitten Sie um eine Umsatzprognose für Ihre konkrete Wohnung, aufgeschlüsselt nach Monaten, und fragen Sie nach, auf welchen Daten diese basiert. Erkundigen Sie sich, auf welcher Grundlage die Provision berechnet wird und welche Kosten zusätzlich anfallen. Bitten Sie um einen Mustervertrag, den Sie in Ruhe zu Hause durchlesen können, sowie um einen Beispiel-Monatsbericht. Fragen Sie, wer für kleinere Reparaturen zuständig ist und bis zu welchem Betrag das Unternehmen diese ohne Rückfrage durchführt. Und schließlich: Wie schnell kann die Wohnung Gewinne abwerfen?

Anhand der Antworten erfahren Sie mehr als aus jeder Werbung. Ein Unternehmen, das auf die Frage nach dem Erlös einen runden Betrag nennt, ohne die Daten Ihrer Wohnung zu prüfen, verspricht zu viel. Das Unternehmen, das angibt, eine Schätzung auf der Grundlage der tatsächlichen Verkaufsergebnisse ähnlicher Wohnungen in der Umgebung zu erstellen, nimmt Sie ernst.

Wie geht es weiter?

Wenn sich Ihre Wohnung im Zentrum von Danzig befindet, können wir ihr Potenzial kostenlos berechnen. Wir analysieren die Lage, die Wohnfläche und den Ausstattungsstandard und präsentieren Ihnen anschließend eine monatliche Umsatzprognose, die auf den tatsächlichen Ergebnissen unserer Wohnungen in derselben Gegend basiert. Unverbindlich und ohne Spam – einfach konkrete Zahlen, mit denen Sie sich auch an unsere Mitbewerber wenden können. Weitere Details finden Sie auf der Seite zum Thema Kurzzeitvermietung in Danzig.