Lokalna firma czy ogólnopolska sieć: komu oddać apartament w Gdańsku?

Właściciel apartamentu w Gdańsku, który szuka firmy zarządzającej najmem krótkoterminowym, ma do wyboru dwa typy firm: ogólnopolską sieć, która prowadzi mieszkania w wielu miastach, albo lokalnego operatora, czyli lokalną agencję działającą w jednym mieście. Przy jednym apartamencie w centrum Gdańska zwykle lepiej sprawdza się lokalny operator: zna rynek, na którym pracuje, ma zespół na miejscu i szybciej reaguje na potrzeby gości i właściciela. Sieć ma przewagę wtedy, gdy masz mieszkania w kilku miastach i chcesz prowadzić je w ramach jednej umowy. Poniżej porównujemy oba modele i podajemy sześć pytań, które warto zadać każdej firmie przed podpisaniem umowy. Piszemy z perspektywy lokalnego operatora z Gdańska, dlatego wszędzie, gdzie mówimy o sobie, zaznaczamy to wprost.

Różnica dotyczy organizacji, a nie jakości

Oba modele mogą zapewniać gościom obsługę na wysokim poziomie. Różnią się organizacją pracy. Sieć zarządza mieszkaniami z centrali: ceny, sprzedaż i kontakt z gośćmi prowadzą działy wspólne dla wszystkich miast, a na miejscu pracują koordynatorzy regionalni, którzy sprzątanie, pranie i naprawy mogą zlecać podwykonawcom. Lokalny operator ma jeden zespół w jednym mieście. Te same osoby ustalają ceny, rozmawiają z gośćmi, przygotowują mieszkania i organizują naprawy, a wszystkie prowadzone lokale znajdują się blisko siebie.

Z tej różnicy wynika reszta: jak dobrze firma zna lokalny rynek, jak szybko reaguje na zgłoszenia, kto na co dzień zajmuje się Twoim mieszkaniem i czy możesz uzgodnić zapisy umowy.

Co oferuje ogólnopolska sieć

Przewagą sieci jest skala. Jeśli masz mieszkania w kilku miastach, jedna umowa, jeden panel i jedno rozliczenie dla wszystkich lokali oszczędzają czas. Sieć ma też rozpoznawalną markę i procedury, które działają tak samo w każdym mieście.

Skala ma jednak swoją cenę. Twoje mieszkanie jest jednym z wielu w portfelu obejmującym kilka miast, a opiekun regionalny prowadzi dużą liczbę lokali i może się zmieniać. Ceny ustala zwykle centralny system, który nie zawsze uwzględnia lokalne wydarzenia i sezonowość konkretnej dzielnicy. Sprzątanie i naprawy mogą wykonywać podwykonawcy, więc jakość zależy od kolejnej firmy w łańcuchu. Umowa jest zwykle jednolita dla całej sieci, dlatego trudniej zmienić w niej zapisy dotyczące pobytów własnych czy okresu wypowiedzenia. Decyzje o wydatkach na mieszkanie mogą przechodzić przez kilka szczebli, co wydłuża czas reakcji.

Co oferuje lokalny operator

Przewagą lokalnego operatora jest połączenie bliskości i znajomości rynku. Kilka różnic ma bezpośredni wpływ na przychód z mieszkania i na Twój spokój:

• Znajomość specyfiki miasta. Lokalny operator zna rytm gdańskiego popytu: Jarmark św. Dominika, koncerty w Polsat Plus Arenie, targi w AmberExpo, długie weekendy i spokojniejsze miesiące poza sezonem. Uwzględnia je w cenach z wyprzedzeniem. Wie też, gdzie trudno zaparkować, które ulice są głośniejsze i czego oczekują goście w danej części miasta.
• Znajomość budynków. Współpracuje z administracjami i wspólnotami, zna zasady obowiązujące w poszczególnych budynkach i wie, do kogo zwrócić się w sprawach technicznych.
• Szybsza reakcja. Zespół jest na miejscu, a decyzje zapadają w jednym biurze. Usterka albo dodatkowa prośba gościa trafia od razu do osób, które się nią zajmą, bez przekazywania między działami.
• Większe zaangażowanie. Dla firmy działającej w jednym mieście każde mieszkanie i każda opinia gościa mają znaczenie, bo od nich zależy jej pozycja na lokalnym rynku. Z właścicielem rozmawiają osoby, które na co dzień zajmują się jego mieszkaniem.
• Elastyczna umowa. Zapisy, na których Ci zależy, na przykład dotyczące pobytów własnych, można najczęściej uzgodnić podczas jednej rozmowy.
• Efektywniejszy budżet reklamowy. Lokalna firma kieruje reklamę wyłącznie do gości, którzy szukają noclegu w jej mieście, więc budżet nie rozkłada się na wiele rynków.

Ograniczeniem jest zasięg. Lokalny operator przyjmuje tylko mieszkania z obszaru, na którym pracuje jego zespół. W przypadku Apartmore jest to ścisłe centrum Gdańska i jego bezpośrednie sąsiedztwo.

Sześć pytań, które pokażą różnicę

Zadaj je każdej firmie podczas pierwszej rozmowy i zanotuj odpowiedzi. Łatwiej będzie Ci porównać oferty.

1. Kto sprząta mieszkanie: wasz pracownik czy firma zewnętrzna? Oba modele mogą działać dobrze. Jeśli sprzątanie wykonuje podwykonawca, zapytaj, kto odpowiada za jakość i kto pokrywa koszt ewentualnych poprawek.
2. Jak szybko reagujecie na usterkę albo dodatkową prośbę gościa i kto się nią zajmuje? Firma, która ma zespół na miejscu, reaguje szybciej, a zgłoszenie przechodzi krótszą drogę od gościa do osoby, która je załatwi. Im mniej pośredników, tym mniej okazji do pomyłek i do tego, że sprawa zostanie przeoczona.
3. Jak ustalacie ceny i jak często je zmieniacie? Zapytaj, czy ceny uwzględniają wydarzenia w mieście i dzień tygodnia, a nie tylko sezon. W Apartmore ceny aktualizują się nawet trzy razy dziennie.
4. Od jakiej kwoty liczycie prowizję: od wpłaty gościa czy od kwoty po odliczeniu VAT i prowizji portalu? Przy tej samej stawce procentowej różnica w wypłacie może sięgać kilkuset złotych miesięcznie. Przykładowe wyliczenie dla rezerwacji za 10 000 zł znajdziesz w naszym cenniku zarządzania najmem.
5. Na jaki okres zawierana jest umowa i czy przewiduje kary za wcześniejsze rozwiązanie? Umowy na czas określony z karą za wcześniejsze rozwiązanie zdarzają się na rynku, dlatego sprawdź ten zapis przed podpisaniem. Umowa z Apartmore jest zawierana na czas nieokreślony, z 30-dniowym okresem wypowiedzenia, bez kar i bez minimalnego okresu współpracy.
6. Czy mogę korzystać z mieszkania i na jakich zasadach? Limit dni w sezonie pojawia się w części umów. W Apartmore pobyty właściciela nie są limitowane.

Kiedy wybrać sieć, a kiedy lokalnego operatora

Ogólnopolska sieć będzie dobrym wyborem, gdy:

• masz mieszkania w kilku miastach i zależy Ci na jednej umowie, jednym panelu i jednym rozliczeniu,
• w Twojej okolicy nie działa żaden lokalny operator.

Lokalny operator sprawdzi się lepiej, gdy:

• masz jeden lub kilka apartamentów w jednym mieście, zwłaszcza w jego turystycznym centrum,
• zależy Ci na cenach ustalanych przez osoby, które znają lokalny rynek,
• chcesz, żeby sprawy gości były załatwiane szybko i przez zespół na miejscu,
• chcesz znać osoby, które zajmują się Twoim mieszkaniem,
• zależy Ci na umowie z krótkim okresem wypowiedzenia i zapisach uzgodnionych indywidualnie,
• planujesz samodzielnie korzystać z mieszkania.

Osobnym przypadkiem jest mieszkanie poza centrum. Najpierw sprawdź, czy lokalny operator w ogóle je przyjmie. Jeśli nie, pozostaje sieć albo najem długoterminowy. Ile w skali roku może przynosić apartament w centrum Gdańska, pokazaliśmy na przykładzie w artykule ile można zarobić na apartamencie w Gdańsku.

Jak pracujemy w Apartmore

Apartmore jest lokalnym operatorem. Od 2017 roku zarządzamy mieszkaniami na wynajem w Gdańsku, zapewniając właścicielom doskonałą obsługę i wysokie wyniki finansowe. Działamy w ścisłym centrum miasta i jego bezpośrednim sąsiedztwie i prowadzimy ponad 150 apartamentów. W ramach zarządzania najmem krótkoterminowym w Gdańsku sprzątanie, pranie, obsługę gości w języku polskim i angielskim, naprawy i kontakt ze wspólnotami zapewnia nasz własny zespół. Drobne naprawy do 200 zł wykonujemy od razu, bez angażowania właściciela. Oferty publikujemy w ośmiu kanałach sprzedaży oraz na własnej stronie z rezerwacją bezpośrednią. Pobieramy 20% od dochodu, czyli od kwoty pozostałej po odliczeniu VAT i prowizji portali, bez opłat wstępnych i bez abonamentu. Umowa jest zawierana na czas nieokreślony, z 30-dniowym okresem wypowiedzenia.

Zakres naszej działalności określamy jasno: nie przyjmujemy mieszkań w Sopocie, Gdyni ani na obrzeżach Gdańska, ponieważ nie mamy tam zespołu, a obsługa na odległość obniżałaby jakość, za którą pobieramy wynagrodzenie. Jeśli Twój apartament znajduje się w centrum Gdańska, prześlij zdjęcia, rzut, adres i metraż. W ciągu 3 dni otrzymasz bezpłatnie prognozę przychodu na każdy miesiąc: bezpłatna wycena apartamentu. Przebieg współpracy krok po kroku, od pierwszej rozmowy do przelewu, opisaliśmy w artykule jak działa operator najmu krótkoterminowego.

Najczęstsze pytania