Impuestos y legalidad del alquiler a corto plazo en Gdańsk. Lo que el propietario de un apartamento debe saber en 2026

El alquiler de un apartamento por días solo parece sencillo desde lejos. Antes de que el primer huésped gire la llave en la cerradura, el propietario tiene varias obligaciones que es fácil olvidar y que en 2026 han crecido notablemente. Hace apenas un año bastaba con liquidar el impuesto y controlar el calendario de reservas. Hoy se ha añadido el registro obligatorio del establecimiento, la tasa que se cobra a los turistas y la normativa europea que puede retirar su oferta de Booking si no cumple con algo.

Hemos reunido aquí todo en un solo lugar. Cuánto pagará realmente a Hacienda, cuándo el alquiler deja de ser privado y se convierte en empresa, qué ha cambiado en Gdańsk desde enero y desde mayo de 2026 y dónde los propietarios suelen meterse en problemas. Al final encontrará respuestas breves a las preguntas que escuchamos con más frecuencia.

Una advertencia inicial. Describimos el estado de la normativa de julio de 2026 y escribimos de forma práctica, no como asesoramiento fiscal o jurídico. La legislación cambia y cada situación puede ser diferente, así que antes de tomar decisiones concretas conviene escuchar la opinión de su propio contable o asesor.

Primero una pregunta: ¿alquila de forma privada o gestiona una empresa?

De la respuesta a esta pregunta depende casi todo lo que leerá a continuación. Porque el alquiler privado se liquida de una forma y la actividad empresarial de otra.

El alquiler privado es el arrendamiento del local en sí, sin servicios adicionales, normalmente por períodos más largos. Desde 2023 se liquida exclusivamente mediante régimen de módulos; la opción de escala tributaria para el alquiler privado ya no existe. Hablamos de actividad empresarial cuando el alquiler está organizado, es continuo y orientado al beneficio, y al alojamiento se añade lo que hace un hotel. Facturación por días, limpieza entre estancias, cambio de ropa de cama, contacto con el huésped, recepción. Formalmente se denomina servicio de alojamiento y se encuadra en la división 55 de la clasificación PKWiU.

Y aquí aparece algo que muchos propietarios descubren demasiado tarde. El alquiler clásico por días a través de Booking o Airbnb en la práctica cumple con mayor frecuencia las características de actividad empresarial, aunque lo gestione «de forma privada» y nunca haya constituido una empresa. La frontera suele ser difusa y a lo largo de los años ha generado decenas de interpretaciones fiscales. Este es exactamente el momento en el que conviene sentarse con el contable antes de empezar, no después del primer año.

Impuesto sobre la renta, es decir, régimen de módulos del 8,5 y 12,5 por ciento

Empecemos por el caso más sencillo, el alquiler privado. Usted paga un régimen de módulos calculado sobre los ingresos, sin deducir gastos. Hasta 100.000 zł de ingresos al año el tipo es del 8,5 %, y por cada złoty por encima de ese umbral sube al 12,5 %. El límite se refiere a un contribuyente, pero los cónyuges pueden presentar una declaración de que uno de ellos liquida el total, y entonces el tipo más bajo se aplica hasta 200.000 zł.

En cifras es sencillo. Con 60.000 zł de ingresos al año entregará a Hacienda 5.100 zł. Con 120.000 zł pagará 8.500 zł por los primeros cien mil y 2.500 zł por los veinte mil de exceso, en total 11.000 zł.

Si, por el contrario, su alquiler es actividad empresarial, el asunto se ramifica. Tiene varias formas para elegir, desde el régimen de módulos para servicios de alojamiento hasta el impuesto lineal y la escala, y en las formas con gastos puede deducir gastos, desde suministros pasando por limpieza hasta comisiones de plataformas. Qué variante resulta más económica depende de la escala de ingresos y de cuánto le cuesta realmente la gestión. No se puede responder con una sola cifra para todos y esta es precisamente una pregunta para el contable, no para internet.

IVA, que de momento no afecta a la mayoría de los propietarios

La buena noticia es que un solo apartamento casi siempre se acoge a la exención de IVA. Desde el 1 de enero de 2026 el límite de esta exención ha aumentado de 200.000 a 240.000 zł de ventas al año. Mientras se mantenga por debajo, no añade el impuesto ni lleva contabilidad completa de IVA. Solo al superar el umbral se convierte en contribuyente activo, y el servicio de alojamiento de corta duración queda entonces sujeto al tipo del 8 %.

Aparte conviene comprobar la caja registradora. En las ventas a particulares la obligación de utilizarla depende entre otras cosas de la forma de pago, porque las liquidaciones realizadas íntegramente por transferencia y bien documentadas suelen acogerse a exención. Las disposiciones generales sobre exenciones de cajas registradoras están vigentes hasta finales de 2027, pero los detalles pueden ser complejos, así que este es otro punto para hablar con el contable. A esto se añade el Sistema Nacional de e-Facturas, que se vuelve obligatorio por etapas durante 2026, para la mayoría de los contribuyentes desde abril. Las facturas emitidas a consumidores quedan fuera de este sistema.

Impuesto sobre bienes inmuebles con tipo para actividad empresarial

En este impuesto se piensa raramente, pero puede sorprender. Su apartamento está sujeto cada año al impuesto sobre bienes inmuebles, pagadero al ayuntamiento. En Gdańsk para 2026 el tipo para edificios residenciales es de 1,25 zł por metro cuadrado, y para edificios relacionados con el ejercicio de actividad empresarial hasta 35,53 zł. Para una vivienda de 40 metros esto significa una diferencia entre 50 zł y aproximadamente 1.421 zł anuales.

Hasta hace poco la jurisprudencia en este asunto era heterogénea. La zanjó la resolución de siete jueces del Tribunal Supremo Administrativo de 21 de octubre de 2024 (III FPS 2/24): una vivienda alquilada a largo plazo, es decir, que satisface las necesidades habitacionales del inquilino, mantiene el tipo residencial, mientras que el alquiler reiterado por días es en esencia un servicio similar al hotelero y queda sujeto al tipo para actividad empresarial.

La sentencia del TSA de 13 de febrero de 2026 (III FSK 1354/24) cerró el caso que afecta a la mayoría de los propietarios que colaboran con un operador: los locales en edificios residenciales alquilados a entidades empresariales para alquiler a corto plazo también quedan sujetos al tipo para actividad empresarial. Para un apartamento de 50 metros la diferencia es de unos 1.700 zł anuales, es decir, aproximadamente 140 zł mensuales. Es una partida que incluir en los costes fijos de la vivienda, pagadera al ayuntamiento normalmente en cuatro plazos.

Tasa turística, que es fácil olvidar

Desde el 1 de enero de 2026 Gdańsk cobra una tasa turística de 3,46 zł por cada día iniciado de estancia del turista, quince groszy más que el año anterior. La pagan los huéspedes, pero usted como propietario u operador es responsable de su cobro y transmisión al ayuntamiento. A cambio, como recaudador, retiene el 15 % del importe recaudado.

Individualmente son céntimos. Dos personas durante tres días son 20,76 zł a cobrar. La cuestión es que es una obligación, y su omisión es un error formal. Con varias decenas de reservas al mes necesita una forma sencilla y sistemática de calcular y liquidar esta tasa, para no hacerlo de memoria.

Registro del establecimiento, es decir, el mayor cambio de los últimos años

Este es un cambio que afecta a todo el sector y que ya no se puede omitir. El reglamento europeo 2024/1028 introdujo en toda la Unión un sistema único de registro del alquiler a corto plazo. En Gdańsk desde el 20 de mayo de 2026 cada establecimiento de alojamiento debe estar inscrito en el registro municipal.

En la práctica registra el establecimiento a través del portal Gdańskie Obiekty Noclegowe, y la solicitud la firma con perfil de confianza o firma cualificada. Proporciona sus datos, la dirección del establecimiento y el número de plazas de alojamiento, y declara que el local cumple los requisitos contra incendios y sanitario-higiénicos. A cambio recibe un número de registro y a partir de entonces lo indica en cada anuncio, en Airbnb, Booking y en los demás lugares donde promociona el apartamento. Las plataformas exigen este número y retiran las ofertas que no lo tienen. Por infracciones se prevén sanciones administrativas de hasta 50.000 zł. En resumen, sin registro arriesga una multa y además la desaparición de la oferta de los canales que le traen reservas.

Qué cambiará en octubre de 2026: registro CWTON

El registro municipal es de momento una solución transitoria. El 14 de julio de 2026 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de modificación de la ley de servicios hoteleros (UC135), que crea el Registro Central de Establecimientos Turísticos de Alojamiento, abreviado CWTON. El ministerio de turismo anuncia la puesta en marcha del registro para octubre de 2026.

Tres cosas de este proyecto conviene conocer ya. En primer lugar, el alquiler de duración no superior a 30 días será definido directamente como servicio hotelero, lo que pone fin a la discusión sobre qué es el alquiler a corto plazo. En segundo lugar, el número de identificación del establecimiento lo asigna el alcalde pedáneo, alcalde o presidente de la ciudad, y a la notificación se adjunta el reglamento de orden y la declaración de cumplimiento de requisitos. En tercer lugar, por incumplimiento de las obligaciones de registro se han previsto sanciones administrativas pecuniarias en lugar de las infracciones anteriores.

El proyecto está en fase de trabajos parlamentarios, así que los detalles pueden cambiar todavía. La dirección, en cambio, está decidida: el establecimiento registrado en el registro de Gdańsk pasará finalmente al registro central.

Hacienda ve de todos modos sus ingresos

Paralelamente funciona la directiva DAC7. Las plataformas de reservas, desde Booking hasta Airbnb, transmiten datos sobre sus ventas directamente a la administración tributaria. En la práctica esto significa que los ingresos del alquiler por días son visibles para la administración, independientemente de que usted mismo los declare. La liquidación rigurosa desde la primera reserva ha dejado de ser cuestión de conciencia y se ha convertido simplemente en el único camino seguro.

Seguro que conviene comprobar antes de dejar entrar al huésped

No es una obligación legal, pero sí una necesidad práctica. Las pólizas de vivienda estándar a menudo excluyen o limitan mucho la cobertura en caso de alquiler por días. Así que antes de confiar en la póliza que tiene desde hace años, comunique a la aseguradora que el local se alquila a corto plazo y amplíe el alcance. Considere además un seguro de responsabilidad civil por si acaso de daños causados por el huésped o al huésped, y establezca también claramente las normas de la fianza. Una póliza adaptada al alquiler a corto plazo cuesta más, pero el seguro de vivienda normal en caso de siniestro «por días» puede simplemente no funcionar.

Por dónde empezar

Si se resume en una idea, el orden es bastante natural. Primero establezca con el contable si su alquiler es alquiler privado o actividad empresarial, porque eso determina el resto. Después elija la forma de tributación y vigile los umbrales, esos 100 y 200 mil para el régimen de módulos y 240 mil para el IVA. Registre el establecimiento en el registro municipal e incluya el número de registro en todos los anuncios. Active el cobro de la tasa turística, compruebe qué tipo de impuesto sobre bienes inmuebles se aplica a su local, ajuste el seguro y lleve un registro honesto de los ingresos. Suena a mucho, porque realmente es mucho, sobre todo cuando el apartamento debe ser un ingreso pasivo y no un segundo trabajo.

Por eso cada vez más propietarios lo confían a gestión profesional

Esta lista de obligaciones es, por cierto, una de las principales razones por las que los propietarios en Gdańsk deciden confiar el apartamento a manos profesionales. La gestión por días dejó hace tiempo de ser solo limpieza y cambio de toallas; hoy es también gestión formal.

En Apartmore desde 2017 nos dedicamos al alquiler a corto plazo exclusivamente en el estricto centro de Gdańsk. Para el propietario esto significa que nos encargamos de la operación diaria y las formalidades en torno a ella. Cuidamos la visibilidad de la oferta en múltiples canales de venta, cobramos y liquidamos la tasa turística, llevamos la atención a los huéspedes y la recepción las 24 horas, la limpieza y la parte técnica, establecemos precios basándonos en la demanda real y cada mes damos al propietario un informe en el panel. Nos liquidamos mediante comisión calculada sobre el beneficio, no sobre los ingresos, y no cobramos cuotas iniciales. Los resultados de este trabajo se ven en las cifras: ocupación media del 74 % en 2025 y valoraciones de 4,7 sobre 5 en Google y 9,6 sobre 10 en Airbnb. Las cuestiones fiscales quedan del lado del propietario y su contable, pero toda la gestión del apartamento la llevamos nosotros.

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