¿Cuánto se puede ganar con un apartamento en el centro de Gdańsk? Cifras reales de doce meses

Esta es la pregunta que escuchamos con más frecuencia que cualquier otra. Alguien compró un apartamento en el centro o heredó un estudio en Długa y quiere saber una cosa: cuánto generará mensualmente. Rangos del estilo «de tres a diez mil» no ayudan a nadie, así que lo haremos de otra manera. Mostraremos un apartamento de nuestra cartera, doce meses, mes a mes, con importes reales.

Una advertencia de inmediato, porque sin ella estas cifras inducen a error: este es el resultado de un apartamento concreto, no una previsión para el suyo. Por qué dos apartamentos similares pueden diferir en varios miles de zlotys al año, lo explicamos más adelante.

Un apartamento, doce meses

Apartamento para cuatro personas en el estricto centro de Gdańsk, gestionado por nosotros desde hace años. Es el apartamento Manhattan, uno de los apartamentos que trabajan con nosotros. Período: de septiembre de 2025 a agosto de 2026.

A escala anual, esto supone para el propietario una media de 3.961 zł mensuales. El apartamento estuvo ocupado durante 229 noches, es decir, el 63 % del año, con 73 reservas y un precio medio de 330 zł por noche. La estancia media fue de tres noches.

La columna «para el propietario» es el importe tras deducir el IVA y las comisiones de los portales de reservas, es decir, lo que realmente ingresó en la cuenta. Aún no se incluyen los costes fijos del propio apartamento, de los que hablaremos más adelante.

De qué depende que su apartamento repita este resultado

No de una sola cosa, sino de varias a la vez, y cada una puede desplazar el resultado en varios puntos porcentuales.

• Ubicación exacta. Diez minutos de diferencia a pie en verano no significan nada, porque en plena temporada se alquila casi todo. Se nota solo en octubre y marzo, cuando el huésped tiene dónde elegir y elige lo que está más cerca del agua y de Główne Miasto.
• Número de plazas y distribución. Un apartamento para cuatro personas con dos dormitorios funciona de manera diferente que uno igual para cuatro personas con un dormitorio y un sofá cama en el salón, incluso con la misma superficie.
• Estándar y equipamiento. Un interior que queda bien en las fotos se alquila con más frecuencia y a un precio más alto. La diferencia entre un apartamento amueblado al azar y uno pensado alcanza varias decenas de puntos porcentuales en la tarifa por noche.
• Aparcamiento. Una plaza de aparcamiento en el centro de Gdańsk es un argumento de precio real, especialmente para huéspedes extranjeros, que a menudo alquilan un coche ya en el aeropuerto, y para quienes vienen en coche por más tiempo.
• Piso, ascensor y vistas. Un cuarto piso sin ascensor queda descartado para parte de los huéspedes, y las vistas al agua elevan la tarifa sin ninguna inversión.
• Historial de opiniones. Un apartamento con una valoración de 4,8 y cien reseñas gana frente a uno idéntico sin historial. Esto se construye durante meses y luego funciona durante años.

Por eso, el importe de la tabla anterior es un ejemplo, no una promesa. Una previsión rigurosa para una dirección concreta se basa en los resultados de apartamentos similares en la misma zona, no en la media de toda la ciudad.

Los ingresos de los huéspedes no son lo mismo que su pago

Los mayores malentendidos surgen de confundir dos cifras. En el ejemplo anterior, los huéspedes pagaron 75.466 zł, y al propietario llegaron 47.534 zł. La diferencia no está oculta, se compone de tres partidas.

IVA del 8 %. El alojamiento de corta duración está sujeto a este tipo. El impuesto está incluido en el precio pagado por el huésped y va a Hacienda antes de que se reparta nada.

Comisiones de los portales de reservas. Es el coste de que las reservas lleguen solas, desde Booking y Expedia, y no desde un calendario vacío. Los precios publicados en los portales incluyen su comisión, por lo que no es una carga adicional para el propietario.

Comisión del operador. En nuestro caso, el 20 % de los ingresos, es decir, del importe tras el IVA y las comisiones de los portales, no del pago total del huésped. Esto incluye la gestión de reservas, contacto con los huéspedes las 24 horas, limpieza, lavandería, pequeñas reparaciones y fijación de precios. Lo detallamos en el texto sobre tarifas de gestión de alquiler a corto plazo.

Quedan aún los costes fijos del propio apartamento, que asume el propietario independientemente de quién lo gestione: gastos de comunidad, suministros, internet e impuesto sobre bienes inmuebles en la tarifa para actividad económica. Este último suele ser una sorpresa, por lo que lo describimos aparte en el texto sobre impuestos y legalidad del alquiler a corto plazo.

La temporada alta representa un tercio del año, pero el invierno no es cero

En la tabla se ve a simple vista. Julio y agosto generaron 24.393 zł. Eso es el 32 % de todos los ingresos anuales, obtenidos en dos meses. Agosto fue nueve veces más fuerte que enero.

Sin embargo, lo más interesante es lo que ocurre fuera de temporada. Diciembre, con un resultado de 7.412 zł, superó a octubre, y por partida doble: en total y por noche, 390 zł frente a 214 zł. El mercadillo navideño y Nochevieja atraen a Gdańsk huéspedes dispuestos a pagar una tarifa más cercana a la de junio que a la de otoño. Febrero, con 19 noches, generó más que noviembre con 16. El invierno no está muerto, es diferente: hay menos noches, pero el precio por noche puede mantenerse alto.

El propietario que solo cuenta julio y agosto está viendo un tercio del panorama. Los otros diez meses generaron en este apartamento 51.073 zł de ingresos.

Por qué no nos basamos en un solo portal

Las reservas no llegan de un solo sitio. La mayor parte proviene de la venta a través de portales de reservas, el resto de canales directos: página web propia y huéspedes que regresan.

Basarse en un solo portal es arriesgado, porque un cambio en su algoritmo o política puede reducir la ocupación de un mes a otro. Para el propietario no importa por qué canal llegó la reserva, porque la comisión del portal está incluida en el precio que ve el huésped. Lo que importa es que la reserva llegue, y por eso al elegir operador conviene preguntar en cuántos canales vende realmente.

Alquiler a corto plazo a través de empresa de gestión

El resultado de la tabla no proviene solo del apartamento. Detrás de las 73 reservas hay trabajo diario: gestión de anuncios en varios portales, cambio de precios según eventos y demanda, respuesta a huéspedes a cualquier hora, limpieza y lavandería entre estancias, pequeñas reparaciones, liquidación de la tasa turística e informe mensual.

El propietario puede hacerlo él mismo y entonces se queda con la comisión del operador, pero asume varias decenas de asuntos mensuales y un teléfono que suena en domingo. O lo delega a una empresa de gestión y recibe un solo importe en la cuenta más un desglose reserva por reserva.

Qué comprobar antes de firmar el contrato, desde la base de cálculo de la comisión hasta el período de preaviso, lo reunimos en la guía cómo elegir empresa para gestionar alquiler en Gdańsk. Las valoraciones de los huéspedes de los distintos operadores las comparamos en el ranking de empresas de gestión de alquiler en Trójmiasto.

Preguntas frecuentes

Valoración gratuita del apartamento

¿Quiere saber cómo quedaría esta tabla para su dirección? Envíe fotos del apartamento, plano o proyecto, indique dirección y superficie, y le daremos el rango de ingresos y lo que queda tras los costes, basándonos en los resultados de apartamentos similares en la misma zona. Sin compromiso y sin coste. Hay una condición: el apartamento debe estar en la zona que gestionamos. Escriba a través del formulario de colaboración, y le responderemos.

Y si está comprando un apartamento para alquilar, póngase en contacto antes de la compra. Le diremos qué ubicaciones tienen potencial real y le ayudaremos a evitar errores costosos desde el principio.