{"id":13040,"date":"2026-07-20T16:11:03","date_gmt":"2026-07-20T14:11:03","guid":{"rendered":"https:\/\/apartmore.pl\/?p=13040"},"modified":"2026-09-09T15:16:37","modified_gmt":"2026-09-09T13:16:37","slug":"najem-krotkoterminowy-gdansk-podatki-legalnosc-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/apartmore.pl\/pl\/najem-krotkoterminowy-gdansk-podatki-legalnosc-2026\/","title":{"rendered":"Podatki i legalno\u015b\u0107 najmu kr\u00f3tkoterminowego w Gda\u0144sku. Co w\u0142a\u015bciciel apartamentu musi wiedzie\u0107 w 2026 roku"},"content":{"rendered":"

Wynajem mieszkania na doby wygl\u0105da prosto tylko z daleka. Zanim pierwszy go\u015b\u0107 przekr\u0119ci klucz w zamku, na w\u0142a\u015bcicielu le\u017cy kilka obowi\u0105zk\u00f3w, o kt\u00f3rych \u0142atwo zapomnie\u0107, a kt\u00f3re w 2026 roku wyra\u017anie uros\u0142y. Jeszcze rok temu wystarczy\u0142o rozliczy\u0107 podatek i pilnowa\u0107 kalendarza rezerwacji. Dzi\u015b dosz\u0142a do tego obowi\u0105zkowa rejestracja obiektu, op\u0142ata pobierana od turyst\u00f3w i unijne przepisy, kt\u00f3re potrafi\u0105 zdj\u0105\u0107 Twoj\u0105 ofert\u0119 z Bookingu, je\u015bli czego\u015b nie dopilnujesz.<\/p>\n

Zebrali\u015bmy tu wszystko w jednym miejscu. Ile realnie zap\u0142acisz fiskusowi, kiedy wynajem przestaje by\u0107 prywatny i staje si\u0119 firm\u0105, co zmieni\u0142o si\u0119 w Gda\u0144sku od stycznia i od maja 2026 roku oraz gdzie w\u0142a\u015bciciele najcz\u0119\u015bciej wpadaj\u0105 w k\u0142opoty. Na ko\u0144cu znajdziesz kr\u00f3tkie odpowiedzi na pytania, kt\u00f3re s\u0142yszymy najcz\u0119\u015bciej.<\/p>\n

Jedno zastrze\u017cenie na wst\u0119pie. Opisujemy stan przepis\u00f3w z lipca 2026 roku i piszemy praktycznie, a nie jako porada podatkowa czy prawna. Prawo si\u0119 zmienia, a ka\u017cda sytuacja bywa inna, wi\u0119c zanim podejmiesz konkretne decyzje, dobrze jest us\u0142ysze\u0107 zdanie w\u0142asnego ksi\u0119gowego lub doradcy.<\/p>\n

Najpierw jedno pytanie: wynajmujesz prywatnie czy prowadzisz firm\u0119<\/h2>\n

Od odpowiedzi na to pytanie zale\u017cy niemal wszystko, co przeczytasz ni\u017cej. Bo inaczej rozlicza si\u0119 najem prywatny, a inaczej dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcz\u0105.<\/p>\n

Najem prywatny to wynajem samego lokalu, bez dodatkowych us\u0142ug, zwykle na d\u0142u\u017csze okresy. Od 2023 roku rozlicza si\u0119 go wy\u0142\u0105cznie rycza\u0142tem, opcja skali podatkowej dla najmu prywatnego ju\u017c nie istnieje. O dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej m\u00f3wimy wtedy, gdy wynajem jest zorganizowany, ci\u0105g\u0142y i nastawiony na zysk, a do noclegu dok\u0142adasz to, co robi hotel. Rozliczanie w dobach, sprz\u0105tanie mi\u0119dzy pobytami, wymian\u0119 po\u015bcieli, kontakt z go\u015bciem, recepcj\u0119. Formalnie nazywa si\u0119 to us\u0142ug\u0105 zakwaterowania i mie\u015bci w dziale 55 klasyfikacji PKWiU.<\/p>\n

I tu pojawia si\u0119 rzecz, kt\u00f3r\u0105 wielu w\u0142a\u015bcicieli odkrywa za p\u00f3\u017ano. Klasyczny najem na doby przez Booking czy Airbnb w praktyce najcz\u0119\u015bciej spe\u0142nia cechy dzia\u0142alno\u015bci, nawet je\u015bli prowadzisz go \u201eprywatnie\u201d i nigdy nie zak\u0142ada\u0142e\u015b firmy. Granica bywa nieostra i przez lata dorobi\u0142a si\u0119 dziesi\u0105tek interpretacji podatkowych. To dok\u0142adnie ten moment, w kt\u00f3rym warto usi\u0105\u015b\u0107 z ksi\u0119gowym, zanim ruszysz, a nie po pierwszym roku.<\/p>\n

Podatek dochodowy, czyli rycza\u0142t 8,5 i 12,5 procent<\/h2>\n

Zacznijmy od najprostszego przypadku, czyli najmu prywatnego. P\u0142acisz rycza\u0142t liczony od przychodu, bez odliczania koszt\u00f3w. Do 100 000 z\u0142 przychodu w roku stawka wynosi 8,5 procent, a od ka\u017cdej z\u0142ot\u00f3wki ponad ten pr\u00f3g ro\u015bnie do 12,5 procent. Limit dotyczy jednego podatnika, ale ma\u0142\u017conkowie mog\u0105 z\u0142o\u017cy\u0107 o\u015bwiadczenie, \u017ce ca\u0142o\u015b\u0107 rozlicza jedno z nich, i wtedy ni\u017csza stawka obowi\u0105zuje a\u017c do 200 000 z\u0142.<\/p>\n

W liczbach wygl\u0105da to zwyczajnie. Przy 60 000 z\u0142 przychodu w roku oddasz fiskusowi 5 100 z\u0142. Przy 120 000 z\u0142 zap\u0142acisz 8 500 z\u0142 od pierwszych stu tysi\u0119cy i 2 500 z\u0142 od dwudziestu tysi\u0119cy nadwy\u017cki, razem 11 000 z\u0142.<\/p>\n

Je\u015bli natomiast Tw\u00f3j wynajem to dzia\u0142alno\u015b\u0107 gospodarcza, sprawa si\u0119 rozga\u0142\u0119zia. Masz do wyboru kilka form, od rycza\u0142tu dla us\u0142ug zakwaterowania po podatek liniowy i skal\u0119, a przy formach kosztowych mo\u017cesz odlicza\u0107 wydatki, od medi\u00f3w przez sprz\u0105tanie po prowizje platform. Kt\u00f3ry wariant wyjdzie taniej, zale\u017cy od skali przychod\u00f3w i tego, ile realnie kosztuje Ci\u0119 obs\u0142uga. Nie da si\u0119 odpowiedzie\u0107 jedn\u0105 liczb\u0105 dla wszystkich i to jest w\u0142a\u015bnie pytanie do ksi\u0119gowego, a nie do internetu.<\/p>\n

VAT, kt\u00f3rego wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli na razie nie dotyczy<\/h2>\n

Dobra wiadomo\u015b\u0107 jest taka, \u017ce pojedynczy apartament prawie zawsze mie\u015bci si\u0119 w zwolnieniu z VAT. Od 1 stycznia 2026 roku limit tego zwolnienia wzr\u00f3s\u0142 ze 200 000 do 240 000 z\u0142 sprzeda\u017cy w skali roku. Dop\u00f3ki si\u0119 pod nim mie\u015bcisz, nie doliczasz podatku i nie prowadzisz pe\u0142nej ewidencji VAT. Dopiero po przekroczeniu progu stajesz si\u0119 czynnym podatnikiem, a us\u0142uga kr\u00f3tkotrwa\u0142ego zakwaterowania obj\u0119ta jest wtedy stawk\u0105 8 procent.<\/p>\n

Osobno warto sprawdzi\u0107 kas\u0119 fiskaln\u0105. Przy sprzeda\u017cy osobom prywatnym obowi\u0105zek jej stosowania zale\u017cy mi\u0119dzy innymi od formy p\u0142atno\u015bci, bo rozliczenia wykonywane w ca\u0142o\u015bci przelewem i dobrze udokumentowane cz\u0119sto korzystaj\u0105 ze zwolnienia. Og\u00f3lne przepisy o zwolnieniach z kas obowi\u0105zuj\u0105 do ko\u0144ca 2027 roku, ale szczeg\u00f3\u0142y potrafi\u0105 by\u0107 zawi\u0142e, wi\u0119c to kolejny punkt na rozmow\u0119 z ksi\u0119gowym. Do tego dochodzi Krajowy System e-Faktur, kt\u00f3ry staje si\u0119 obowi\u0105zkowy etapami w ci\u0105gu 2026 roku, dla wi\u0119kszo\u015bci podatnik\u00f3w od kwietnia. Faktury wystawiane konsumentom pozostaj\u0105 poza tym systemem.<\/p>\n

Podatek od nieruchomo\u015bci w stawce dla dzia\u0142alno\u015bci<\/h2>\n

O tym podatku my\u015bli si\u0119 rzadko, a potrafi zaskoczy\u0107. Tw\u00f3j apartament co roku podlega podatkowi od nieruchomo\u015bci, p\u0142aconemu do miasta. W Gda\u0144sku na 2026 rok stawka dla budynk\u00f3w mieszkalnych to 1,25 z\u0142 za metr kwadratowy, a dla budynk\u00f3w zwi\u0105zanych z prowadzeniem dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej a\u017c 35,53 z\u0142. Dla mieszkania o powierzchni 40 metr\u00f3w oznacza to r\u00f3\u017cnic\u0119 mi\u0119dzy 50 z\u0142 a mniej wi\u0119cej 1 421 z\u0142 rocznie.<\/p>\n

Do niedawna orzecznictwo w tej sprawie by\u0142o niejednolite. Przes\u0105dzi\u0142a je uchwa\u0142a siedmiu s\u0119dzi\u00f3w Naczelnego S\u0105du Administracyjnego z 21 pa\u017adziernika 2024 roku (III FPS 2\/24): mieszkanie wynajmowane d\u0142ugoterminowo, czyli zaspokajaj\u0105ce potrzeby mieszkaniowe najemcy, zachowuje stawk\u0119 mieszkaln\u0105, natomiast powtarzalny najem na doby jest w istocie us\u0142ug\u0105 zbli\u017con\u0105 do hotelarskiej i podlega stawce dla dzia\u0142alno\u015bci gospodarczej.<\/p>\n

Wyrok NSA z 13 lutego 2026 roku (III FSK 1354\/24) domkn\u0105\u0142 przypadek, kt\u00f3ry dotyczy wi\u0119kszo\u015bci w\u0142a\u015bcicieli wsp\u00f3\u0142pracuj\u0105cych z operatorem: lokale w budynkach mieszkalnych wynajmowane podmiotom gospodarczym na najem kr\u00f3tkoterminowy r\u00f3wnie\u017c obj\u0119te s\u0105 stawk\u0105 dla dzia\u0142alno\u015bci. Dla 50-metrowego apartamentu r\u00f3\u017cnica wynosi oko\u0142o 1 700 z\u0142 rocznie, czyli mniej wi\u0119cej 140 z\u0142 miesi\u0119cznie. To pozycja do uj\u0119cia w kosztach sta\u0142ych mieszkania, p\u0142atna do miasta zwykle w czterech ratach.<\/p>\n

Op\u0142ata miejscowa, o kt\u00f3rej \u0142atwo zapomnie\u0107<\/h2>\n

Od 1 stycznia 2026 roku Gda\u0144sk pobiera op\u0142at\u0119 miejscow\u0105 w wysoko\u015bci 3,46 z\u0142 za ka\u017cd\u0105 rozpocz\u0119t\u0105 dob\u0119 pobytu turysty, o pi\u0119tna\u015bcie groszy wi\u0119cej ni\u017c rok wcze\u015bniej. P\u0142ac\u0105 j\u0105 go\u015bcie, ale to Ty jako w\u0142a\u015bciciel czy operator jeste\u015b odpowiedzialny za jej pobranie i przekazanie miastu. W zamian, jako inkasent, zatrzymujesz 15 procent zebranej kwoty.<\/p>\n

Pojedynczo s\u0105 to grosze. Dwie osoby na trzy doby to 20,76 z\u0142 do pobrania. Rzecz w tym, \u017ce to obowi\u0105zek, a jego pomini\u0119cie jest b\u0142\u0119dem formalnym. Przy kilkudziesi\u0119ciu rezerwacjach miesi\u0119cznie potrzebujesz prostego, systematycznego sposobu naliczania i rozliczania tej op\u0142aty, \u017ceby nie robi\u0107 tego z pami\u0119ci.<\/p>\n

\"Biurko
Rejestracja obiektu, op\u0142ata miejscowa i rozliczenia. Formalno\u015bci, kt\u00f3re w 2026 roku dochodz\u0105 do codziennej obs\u0142ugi.<\/figcaption><\/figure>\n

Rejestracja obiektu, czyli najwi\u0119ksza zmiana ostatnich lat<\/h2>\n

To zmiana, kt\u00f3ra dotyczy ca\u0142ej bran\u017cy i kt\u00f3rej nie da si\u0119 ju\u017c pomin\u0105\u0107. Unijne rozporz\u0105dzenie 2024\/1028 wprowadzi\u0142o w ca\u0142ej Wsp\u00f3lnocie jednolity system rejestracji najmu kr\u00f3tkoterminowego. W Gda\u0144sku od 20 maja 2026 roku ka\u017cdy obiekt noclegowy musi by\u0107 zg\u0142oszony do miejskiej ewidencji.<\/p>\n

W praktyce rejestrujesz obiekt przez portal Gda\u0144skie Obiekty Noclegowe, a wniosek podpisujesz profilem zaufanym albo podpisem kwalifikowanym. Podajesz swoje dane, adres obiektu i liczb\u0119 miejsc noclegowych oraz o\u015bwiadczasz, \u017ce lokal spe\u0142nia wymogi przeciwpo\u017carowe i sanitarno-porz\u0105dkowe. W zamian dostajesz numer rejestracyjny i od tej pory podajesz go w ka\u017cdym og\u0142oszeniu, na Airbnb, Bookingu i w pozosta\u0142ych miejscach, w kt\u00f3rych promujesz apartament. Platformy wymagaj\u0105 tego numeru i zdejmuj\u0105 oferty, kt\u00f3re go nie maj\u0105. Za naruszenia gro\u017c\u0105 kary administracyjne si\u0119gaj\u0105ce 50 000 z\u0142. Kr\u00f3tko m\u00f3wi\u0105c, bez rejestracji ryzykujesz kar\u0119, a do tego znikni\u0119cie oferty z kana\u0142\u00f3w, kt\u00f3re przynosz\u0105 Ci rezerwacje.<\/p>\n

Co si\u0119 zmieni w pa\u017adzierniku 2026: rejestr CWTON<\/h2>\n

Miejska ewidencja to na razie rozwi\u0105zanie przej\u015bciowe. 14 lipca 2026 roku Rada Ministr\u00f3w przyj\u0119\u0142a projekt nowelizacji ustawy o us\u0142ugach hotelarskich (UC135), kt\u00f3ry tworzy Centralny Wykaz Turystycznych Obiekt\u00f3w Noclegowych, w skr\u00f3cie CWTON. Resort turystyki zapowiada uruchomienie rejestru na pa\u017adziernik 2026 roku.<\/p>\n

Trzy rzeczy z tego projektu warto zna\u0107 ju\u017c teraz. Po pierwsze, najem trwaj\u0105cy nie d\u0142u\u017cej ni\u017c 30 dni ma by\u0107 wprost zdefiniowany jako us\u0142uga hotelarska, co ko\u0144czy dyskusj\u0119 o tym, czym jest najem kr\u00f3tkoterminowy. Po drugie, numer identyfikacyjny obiektu nadaje w\u00f3jt, burmistrz albo prezydent miasta, a do zg\u0142oszenia do\u0142\u0105cza si\u0119 regulamin porz\u0105dkowy i o\u015bwiadczenie o spe\u0142nieniu wymaga\u0144. Po trzecie, za naruszenie obowi\u0105zk\u00f3w ewidencyjnych przewidziano administracyjne kary pieni\u0119\u017cne zamiast dotychczasowych wykrocze\u0144.<\/p>\n

Projekt jest na etapie prac parlamentarnych, wi\u0119c szczeg\u00f3\u0142y mog\u0105 si\u0119 jeszcze zmieni\u0107. Kierunek jest natomiast przes\u0105dzony: obiekt zarejestrowany w gda\u0144skiej ewidencji trafi docelowo do rejestru centralnego.<\/p>\n

Skarb\u00f3wka i tak widzi Twoje przychody<\/h2>\n

R\u00f3wnolegle dzia\u0142a dyrektywa DAC7. Platformy rezerwacyjne, od Bookingu po Airbnb, przekazuj\u0105 dane o Twojej sprzeda\u017cy wprost do administracji skarbowej. W praktyce oznacza to, \u017ce przychody z najmu na doby s\u0105 dla urz\u0119du widoczne, niezale\u017cnie od tego, czy sam je zg\u0142osisz. Rzetelne rozliczanie od pierwszej rezerwacji przesta\u0142o by\u0107 kwesti\u0105 sumienia i sta\u0142o si\u0119 po prostu jedyn\u0105 bezpieczn\u0105 drog\u0105.<\/p>\n

Ubezpieczenie, kt\u00f3re warto sprawdzi\u0107, zanim wpu\u015bcisz go\u015bcia<\/h2>\n

To nie jest obowi\u0105zek z ustawy, ale praktyczna konieczno\u015b\u0107. Standardowe polisy mieszkaniowe cz\u0119sto wykluczaj\u0105 albo mocno ograniczaj\u0105 ochron\u0119 przy wynajmie na doby. Zanim wi\u0119c oprzesz si\u0119 na polisie, kt\u00f3r\u0105 masz od lat, zg\u0142o\u015b ubezpieczycielowi, \u017ce lokal jest wynajmowany kr\u00f3tkoterminowo, i rozszerz zakres. Rozwa\u017c dodatkowo ubezpieczenie odpowiedzialno\u015bci cywilnej na wypadek szk\u00f3d wyrz\u0105dzonych przez go\u015bcia lub go\u015bciowi, a tak\u017ce jasno ustal zasady kaucji. Polisa dopasowana do najmu kr\u00f3tkoterminowego kosztuje wi\u0119cej, ale zwyk\u0142e ubezpieczenie mieszkania w razie szkody \u201ena dobach\u201d potrafi po prostu nie zadzia\u0142a\u0107.<\/p>\n

Od czego zacz\u0105\u0107<\/h2>\n

Je\u015bli zebra\u0107 to w jedn\u0105 my\u015bl, kolejno\u015b\u0107 jest do\u015b\u0107 naturalna. Najpierw ustal z ksi\u0119gowym, czy Tw\u00f3j wynajem to najem prywatny, czy dzia\u0142alno\u015b\u0107, bo to przes\u0105dza o reszcie. Potem wybierz form\u0119 opodatkowania i pilnuj prog\u00f3w, tych 100 i 200 tysi\u0119cy dla rycza\u0142tu oraz 240 tysi\u0119cy dla VAT. Zarejestruj obiekt w miejskiej ewidencji i wpisz numer rejestracyjny do wszystkich og\u0142osze\u0144. Uruchom pob\u00f3r op\u0142aty miejscowej, sprawd\u017a, jaka stawka podatku od nieruchomo\u015bci dotyczy Twojego lokalu, dopnij ubezpieczenie i prowad\u017a uczciw\u0105 ewidencj\u0119 przychod\u00f3w. Brzmi jak sporo, bo naprawd\u0119 jest tego sporo, zw\u0142aszcza gdy apartament ma by\u0107 dochodem pasywnym, a nie drug\u0105 prac\u0105.<\/p>\n

\"Zadbany
Zadbany apartament w centrum Gda\u0144ska. Tym, i formalno\u015bciami wok\u00f3\u0142 niego, zajmuje si\u0119 zesp\u00f3\u0142 Apartmore.<\/figcaption><\/figure>\n

Dlatego coraz wi\u0119cej w\u0142a\u015bcicieli oddaje to w zarz\u0105dzanie<\/h2>\n

Ta lista obowi\u0105zk\u00f3w to zreszt\u0105 jeden z g\u0142\u00f3wnych powod\u00f3w, dla kt\u00f3rych w\u0142a\u015bciciele w Gda\u0144sku decyduj\u0105 si\u0119 odda\u0107 apartament w profesjonalne r\u0119ce. Obs\u0142uga dobowa dawno przesta\u0142a by\u0107 tylko sprz\u0105taniem i wymian\u0105 r\u0119cznik\u00f3w, dzi\u015b to tak\u017ce obs\u0142uga formalna.<\/p>\n

W Apartmore od 2017 roku zajmujemy si\u0119 najmem kr\u00f3tkoterminowym wy\u0142\u0105cznie w \u015bcis\u0142ym centrum Gda\u0144ska. Dla w\u0142a\u015bciciela oznacza to, \u017ce codzienn\u0105 operacj\u0119 i formalno\u015bci wok\u00f3\u0142 niej bierzemy na siebie. Dbamy o widoczno\u015b\u0107 oferty na wielu kana\u0142ach sprzeda\u017cy, pobieramy i rozliczamy op\u0142at\u0119 miejscow\u0105, prowadzimy obs\u0142ug\u0119 go\u015bci i recepcj\u0119 przez ca\u0142\u0105 dob\u0119, sprz\u0105tanie i cz\u0119\u015b\u0107 techniczn\u0105, ustalamy ceny w oparciu o realny popyt i co miesi\u0105c dajemy w\u0142a\u015bcicielowi raport w panelu. Rozliczamy si\u0119 prowizj\u0105 liczon\u0105 od dochodu, a nie od przychodu, i nie pobieramy op\u0142at wst\u0119pnych. Efekty tej pracy wida\u0107 w liczbach, \u015brednie ob\u0142o\u017cenie na poziomie 74 procent w 2025 roku oraz oceny 4,7 na 5 w Google i 9,6 na 10 na Airbnb. Kwestie podatkowe zostaj\u0105 po stronie w\u0142a\u015bciciela i jego ksi\u0119gowego, ale ca\u0142\u0105 obs\u0142ug\u0119 apartamentu prowadzimy my.<\/p>\n

Je\u015bli chcesz si\u0119 dowiedzie\u0107, ile Twoje mieszkanie mo\u017ce realnie zarobi\u0107 po odj\u0119ciu koszt\u00f3w i formalno\u015bci, zam\u00f3w bezp\u0142atn\u0105 wycen\u0119<\/a>. Bez zobowi\u0105za\u0144, na Twoich prawdziwych danych. Zajrzyj te\u017c do tekst\u00f3w o tym, ile mo\u017cna zarobi\u0107 na apartamencie w Gda\u0144sku<\/a> oraz jak wybra\u0107 firm\u0119 do zarz\u0105dzania najmem<\/a>, a zanim podpiszesz umow\u0119, sprawd\u017a ranking firm zarz\u0105dzaj\u0105cych najmem w Tr\u00f3jmie\u015bcie wed\u0142ug opinii go\u015bci<\/a>.<\/p>\n

Chcesz wiedzie\u0107, ile Tw\u00f3j apartament mo\u017ce zarobi\u0107 po odj\u0119ciu koszt\u00f3w i formalno\u015bci?<\/strong> Zam\u00f3w bezp\u0142atn\u0105 wycen\u0119<\/a>, bez zobowi\u0105za\u0144, na Twoich prawdziwych danych.<\/p>\n

Najcz\u0119stsze pytania<\/h2>\n